D0M1Y-15/1122/UAGP

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 16 Décembre 2015

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 93 membres.

15/1122/UAGP

DELEGATION GENERALE URBANISME AMENAGEMENT ET HABITAT – DIRECTION DE L'AMENAGEMENT ET DE L'HABITAT – SERVICE AMENAGEMENT ET HABITAT NORD – Concession

d'aménagement Mardirossian – Madrague Plan passée avec la SOLEAM – 15ème arrondissement – Approbation du Compte-Rendu Annuel à la Collectivité (CRAC) au 31 décembre 2014 – Approbation de l'avenant n°3 à la concession d'aménagement n°11/0013.

15-28582-DAH

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Monsieur le Maire, sur la proposition de Madame l'Adjointe déléguée à l'Urbanisme, au Projet métropolitain, au Patrimoine Municipal et foncier et au Droit des Sols, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

Dans le cadre du renouvellement urbain impulsé en 2003 par la Ville de Marseille sur la « Façade Maritime Nord », les quartiers de la Cabucelle et de Saint-Louis ont fait l’objet d' études urbaines pour orienter la mutation de cette zone et d'une veille foncière dans le cadre de conventions passées avec l’Établissement Public Foncier PACA.

Sur la base de ces études et compte tenu de la maîtrise foncière d'un certain nombre de terrains par la collectivité, le Conseil Municipal a approuvé la convention de concession d’aménagement « Mardirossian – Madrague Plan » entre la Ville de Marseille et la SOLEAM par délibération n°10/0978/DEVD du 25 octobre 2010 avec les objectifs suivants :

  • l’accès au grand paysage comme garant de l’attractivité du site,

  • le choix d’une certaine densité pour répondre à la situation exceptionnelle du site,

  • le choix d’une programmation à vocation essentiellement d’habitat,

  • la diversité des formes bâties, qui doivent faire bénéficier à un maximum de logements des vues vers la rade ou les collines,

  • la réalisation de logements durables de toutes catégories (accession libre, accession à prix maîtrisé, locatif libre, locatif social) pour une mixité sociale plus affirmée,

  • le renforcement des liaisons est-ouest, l’amélioration des circulations piétonnes, et le maillage des îlots de grande emprise,

  • la requalification et l’élargissement de la traverse Mardirossian préservant la possibilité d’insérer un TCSP, et le maillage de l’îlot.

    Cette opération devait redonner au secteur un caractère attractif visant le développement de l’offre en logement et des activités économiques, permettant de développer environ 90 000 m² de surface de plancher.

    La concession d’aménagement d’une durée initiale de 7 ans recouvre un périmètre de 9 hectares englobant trois secteurs : Mardirossian, Madrague-Plan et le terrain situé 211 chemin de la Madrague-Ville.

    L'objet du présent rapport est de présenter au conseil municipal le compte rendu annuel de la concession établi au 31 décembre 2014 et l'avenant 3 à la convention de concession.

    Le CRAC au 31 décembre 2013 qui n'a pas été validé techniquement pour sa partie prévisionnelle n'a pas été présenté au Conseil Municipal, le dernier CRAC approuvé est donc celui établi au 31 décembre 2012.

    L'avancement de l'opération.

  • Le terrain situé 211 chemin de la Madrague Ville a été acquis par la SOLEAM auprès de l’EPF PACA, puis à la demande de la Ville, a été cédé à titre gratuit en 2012 à la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole afin de réaliser un pôle de création d'entreprises et un pôle artisanal dans le cadre du Plan local de redynamisation avec l’État. Sur ce secteur la SOLEAM est devenue l'opérateur de MPM et sa mission dans le cadre de la concession consentie par la Ville de Marseille est terminée.

  • Sur le secteur Mardirossian les études urbaines et l'acquisition du foncier ont été engagées, la Ville de Marseille a cédé gratuitement à l'aménageur un ensemble de parcelles d'une contenance de 1 921m² au titre de sa participation à l'équilibre financier de la concession. La mise en état des terrains et les démolitions ont été reportés. La demande de permis de construire déposée par la société Logis Méditerranée pour la construction de 53 logements locatifs sociaux dans le cadre de la reconstitution de l'offre des PRU a été retirée. Par conséquent le compromis de vente passé en 2012 entre cette société et SOLEAM n'a pas été réitéré.

    Plus généralement l'ensemble du programme de logements prévu sur ce site à hauteur de 42 000m² SDP pose des questions en raison du marché de l'immobilier pour l'accession qui aujourd'hui n'est pas favorable dans cette zone et des dispositions gouvernementales qui ne favorisent pas le logement social dans les nouveaux quartiers prioritaires dont fait partie le périmètre de l'opération.

    Une étude de repositionnement pour de l'activité économique va être lancée par les services compétents de la Communauté Urbaine en lien avec ceux de la Ville de Marseille.

    Enfin le service propreté de MPM occupe des bâtiments industriels implantés sur 13 150m² de terrain. La perspective d'une relocalisation de cette activité reste à l'étude mais la date de libération du foncier n'est pas connue.

  • Sur le secteur Madrague Plan un appel à projet lancé en 2012 a été interrompu car le terrain principal nécessaire à l'opération, situé au 287 chemin de la Madrague Ville, n'a finalement pas été maîtrisé. En effet, la décision de préemption par la Ville de ce bien a été annulée par la juridiction administrative (jugement du TA de Marseille du 22 Mars 2012, arrêt de la cour administrative d'appel du 29 Novembre 2012, Conseil d'état du 27 Août 2014) et la Ville est condamnée à rétro-céder le bien à l'acquéreur évincé.

    Aussi l'opération d'aménagement sur ce secteur pour la réalisation d'un programme prévisionnel de constructions de 36 200m² SDP de logements et 9 256m² SDP de bureaux et activités est retardée et désormais conditionnée par l' acquisition du foncier à un tiers, probablement par voie d'expropriation.

    L' éviction des entreprises occupant les bâtiments appartenant à la Ville le long du chemin de la Madrague Ville a été menée à terme.

  • Enfin, la Ville qui envisage de relocaliser des services municipaux dans les bâtiments qui lui appartiennent dans le périmètre de la concession sur les sites de Madrague Plan et de Mardirossian a demandé à l'aménageur de supprimer les dépenses d'acquisition, démolition et les recettes de commercialisation prévues sur les emprises de ces biens.

Pour l'ensemble de ces raisons le programme d'aménagement, le calendrier et le coût prévisionnels de l'opération sur les secteurs Madrague Plan et Mardirossian ne sont toujours pas stabilisés avec des marges d'évolution significatives.

En conséquence le présent CRAC permet de valider l'activité de la concession au 31/12/2014. Pour la partie prévisionnelle à moyen terme, en l'attente de visibilité, il est proposé de reconduire les éléments programmatiques et l'engagement financier de la Ville approuvés au précédent CRAC.

Sur les exercices à court terme, 2015, 2016 et 2017, le CRAC au 31 décembre 2014 permet de valider le programme suivant :

l’acquisition par SOLEAM des terrains maîtrisés par l'EPF d'une contenance de 12 587m², la convention signée entre la Ville et l'EPF arrivant à échéance à la fin de l'année 2016,

le principe d'une procédure de DUP et le lancement des études correspondantes,

le lancement des études et travaux d'élargissement de la traverse Mardirossian pour améliorer son raccordement sur la rue de Lyon,

le lancement d'une réflexion, en partenariat avec la Communauté Urbaine sur une reconversion du site Mardirossian pour de l'activité économique.

Le CRAC au 31 décembre 2014 présente les éléments financiers suivants : Les dépenses :

Sur les deux derniers exercices 2013 et 2014, les dépenses s'élèvent à 1 839 786 euros TTC. Ce montant est en baisse par rapport au prévisionnel (-1 806 241) principalement en raison du report des acquisitions des terrains auprès de l'EPF décalées en 2016 et secondairement en raison du différé d' études pré opérationnelles et des travaux de démolition sur le secteur de Mardirossian.

Sur l'état d'avancement cumulé au 31 décembre 2014, les dépenses réalisées qui s'élèvent à 2 743 296 Euros TTC (hors la TVA résiduelle de – 48 092 euros), soit 9,4% du montant total des dépenses prévisionnelles correspondent aux études urbaines, aux premières acquisitions, aux charges de gestion et aux rémunérations de l'aménageur.

Sur les exercices à venir sont notamment provisionnées les dépenses liées : à l’acquisition par SOLEAM des terrains maîtrisés par l'EPF

au montage de la procédure de DUP pour l' acquisition du terrain situé 287 chemin de la

Madrague Ville,

au lancement des études et travaux d'élargissement de la traverse Mardirossian.

Les autres dépenses restent établies sur la base des hypothèses du CRAC au 31

décembre 2012.

L'ensemble des dépenses qui s'élèvent à 28 689 352 Euros sont en diminution de 236 861 Euros par rapport au bilan arrêté au 31 décembre 2012 et se répartissent ainsi :

559 496 Euros TTC de budget d'études qui est inchangé par rapport au bilan 2012,

12 940 871 Euros TTC de budget foncier en diminution de 670 353 Euros après un ajustement de la nature des biens et de leur coût à acquérir auprès des partenaires institutionnels et auprès la Ville qui souhaite conserver des locaux pour y installer des services municipaux.

12 164 064 Euros TTC de budget travaux qui est stable, les travaux d'aménagement

restant inchangés,

2 206 598 Euros TTC de budget annexes (frais de gestion, rémunération,TVA résiduelle) en augmentation de 484 874 Euros par rapport au prévisionnel en raison de l'augmentation de la TVA résiduelle et de la rémunération.

et 818 323 Euros de frais financiers qui diminuent de 51 382 Euros. Les recettes :

Sur les deux derniers exercices budgétaires les recettes perçues sont l'apport foncier de la Ville, 668 800 Euros et des produits financiers pour un montant de 11 968 Euros en diminution de 3 993 Euros par rapport au prévisionnel en lien avec la trésorerie de l'opération.

Les recettes de cessions prévisionnelles prévues en 2013 pour un montant de 233 222 Euros et non perçues correspondaient à la cession d'un terrain à la société Logis de la Méditerranée pour réaliser un programme de logements sociaux dont le compromis de vente passé en 2012 n'a pas été réitéré.

Sur l'état d'avancement cumulé au 31 décembre 2014 les recettes hors la participation de la ville s’élèvent à 13 321 Euros de produits financiers.

Au terme de de la concession les recettes globales de l'opération hors la participation de la Ville s'élèvent à 22 385 756 Euros TTC qui se répartissent de la manière suivante :

11 459 456 Euros TTC de cession de charges foncières sur le secteur Mardirossian, montant inchangé par rapport au précédent CRAC,

10 887 739 Euros TTC de cession de charges foncières sur le secteur Madrague Plan, en augmentation de 206 603 euros par rapport au précédent CRAC en raison de l'ajustement du calcul de la TVA dans le prix de cessions des terrains,

38 561 Euros TTC de produits financiers en augmentation de 24 251 Euros en lien avec un solde cumulé de trésorerie plus favorable.

Participation de la Ville :

Le montant prévisionnel total de la participation de la Ville de Marseille au coût de l’opération s'élève à 6 303 595 Euros dont 5 634 795 Euros de participation financière en numéraire et 668 800 Euros de participation en nature sous la forme d'un apport foncier.

La participation de la Ville de Marseille est en baisse de 467 716 Euros correspondant à la diminution de l' apport foncier.

Le versement de la participation numéraire est échelonné prévisionnellement de la

manière suivante :

2016 : 500 000 Euros,

2017 : 4 000 000 Euros,

à partir de 2021 et au delà : 1 134 795 Euros. Les emprunts et la trésorerie :

La SOLEAM a fait un emprunt de 4 000 000 Euros en 2012 avec un remboursement qui démarre en 2015 échelonné sur 4 ans.

Le solde cumulé de trésorerie est de 1 986 917 Euros au 31 décembre 2014 en raison de l'emprunt contracté et des faibles dépenses réalisées.

L'avenant 3 à la concession.

Il est proposé de proroger cette concession jusqu'au 07 Janvier 2023 en raison du décalage opérationnel lié à la dureté foncière de cette opération et à la redéfinition du programme de constructions qui est attendue à l'issue des études à venir.

Le présent avenant soumis à notre approbation vient également modifier l'échéancier de versement de la participation financière de la Ville à l'opération comme indiqué précédemment et préciser certaines dispositions liées à la démarche d'optimisation fiscale de l'opération et à la rémunération due à la SOLEAM.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES VU LA DELIBERATION N°10/0978/DEVD DU 25 OCTOBRE 2010 OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE 1 Est approuvé le Compte Rendu Annuel à la Collectivité ci-annexé relatif à la concession d’aménagement «Mardirossian-Madrague Plan» établi par la SOLEAM au 31 décembre 2014 comprenant un bilan financier prévisionnel présentant un prix de revient de 28 689 352 Euros.

La participation prévisionnelle de la Ville à l’opération s'élève à 6 303 595 Euros dont 5 634 795 Euros en numéraire, montant inchangé par rapport au bilan précédent, et 668 800 Euros en nature, montant totalement acquitté et en baisse de 467 716 euros.

ARTICLE 2 Est approuvé l’avenant n°3 à la convention de concession ci-annexé, qui modifie le montant et l’échéancier du versement de la participation de la Ville, proroge la durée de la concession jusqu'au 07 janvier 2023 et précise des dispositions du contrat de concession.

ARTICLE 3 Monsieur le Maire ou son représentant est autorisé à signer cet avenant.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal MADAME L'ADJOINTE DÉLÉGUÉE À

L'URBANISME, AU PROJET MÉTROPOLITAIN, AU PATRIMOINE MUNICIPAL ET FONCIER ET AU DROIT DES SOLS

Signé : Laure-Agnès CARADEC

Le Conseiller rapporteur de la Commission URBANISME, AMENAGEMENT ET GRANDS PROJETS demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN

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