D0D99-08/1228/FEAM

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 15 Décembre 2008

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 96 membres.

08/1228/FEAM

DIRECTION DES SERVICES CONCEDES ET DES SOCIETES D'ECONOMIE MIXTE – Approbation du

rapport de gestion pour l'exercice 2007 de la SOGIMA.

08-17181-DSC

– o –

Monsieur le Maire, sur la proposition de Monsieur l'Adjoint délégué aux Finances, au Budget et à la Prospective, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

La SOGIMA est une Société Anonyme d’Économie Mixte à capital privé majoritaire (SEM dite loi Poincaré), créée le 21 septembre 1932 avec pour vocation de construire et de gérer des locaux d’habitat et (ou) d’activité correspondant aux besoins de la population marseillaise.

Son capital social à l’entrée de l’exercice 2007 s’élève à 5 040 K Euros dont la Ville de Marseille détient 44 % soit 291 060 actions de 16 Euros chacune, l’actionnaire privé majoritaire GCE Immobilier, filiale du groupe Caisse d’Épargne en détenant, quant à lui 55,99 %.

Elle fonctionne suivant l’organisation en Directoire et Conseil de Surveillance.

Le présent rapport fait état du rapport de gestion et d’un compte rendu financier retraçant la présentation des comptes de la Société pour l’exercice 2007.

  1. – RAPPORT DE GESTION

    A/ Opérations et travaux effectués au cours de l’exercice 2007

    L’acquisition des biens dits de la convention 32 constitue l’événement majeur de

    l’année 2007.

    En effet, lors de la fondation de la Société, la Ville avait cédé des terrains en échange

    de titres représentant une part minoritaire au capital social sur lesquels la SOGIMA a construit puis assuré la gestion d’immeubles, depuis cette date, en versant annuellement une redevance à la Ville. Cent quinze immeubles répartis en treize groupes composés de près de deux mille sept cent cinquante logements et cent vingt locaux commerciaux, ont ainsi été édifiés entre 1932 et 1935 sur l’ensemble des arrondissements centraux de Marseille.

    La Ville, estimant qu’elle n’avait pas vocation à demeurer propriétaire d’un parc de cette importance, a proposé en février 2005 à la SOGIMA de lui céder ces immeubles. Après négociation, le prix d’achat a été arrêté à 130 M d’Euros plus 8,9 M d’Euros de frais de cession et droits d’enregistrement pris en charge intégralement par l’acquéreur.

    Cette opération intéressante pour la Société dont elle accroît le patrimoine et pérennise l’activité autant que pour la Ville de Marseille, s’est réalisée moyennant un prêt de cinquante ans, pour un montant de 98 M d’Euros. Par ailleurs, il a été procédé à une augmentation du capital de la

    Société, porté à 10,58 M d’Euros, chacun des deux actionnaires principaux augmentant sa participation à proportion pour éviter toute dilution de ses droits. Ces décisions constituent bien évidemment des événements majeurs dont les effets doivent être gérés dans la durée.

    Pour le reste de son activité (gestion locative et construction), l’année 2007 s’est déroulée pour la SOGIMA sous le signe de la continuité.

    Au 31 décembre 2007, le patrimoine géré représente cinq mille neuf cent quarante- deux logements et deux cent onze locaux commerciaux.

    A-1 / Gestion locative

    S’agissant de la gestion locative (habitat et immobilier d’entreprises, ce qui représente environ 70 % du chiffre d’affaires), les ratios de gestion sont globalement stables en 2007 (les taux de vacances commerciales, de rotation et d’impayés évoluent peu d’une année sur l’autre). Les loyers émis sont en légère progression (l’indice de révision des loyers [IRL] ayant été, cette année, assez favorable et quatre nouveaux programmes ayant par ailleurs été mis en location).

    S’agissant des travaux, hormis les ravalements périodiques de façades, cages d’escaliers et bitumes terrasses, l’accent a été mis en 2007 sur trois domaines : les chaufferies collectives, les ascenseurs et les rénovations de logements.

    Dans le secteur d’Immobilier d’Entreprises, la SOGIMA gère 45 165 m² de surfaces utiles appartenant à son patrimoine propre, et 52 385 m² en mandat de gestion. Les ratios de gestion sont stables, même si l’on constate une légère augmentation du taux d’impayés, reflet des difficultés économiques que rencontrent certaines PME.

    • A-2 / Développement et construction

      Malgré l’effort financier qu’a représenté pour la Société le rachat de la convention 32, le développement s’est poursuivi en 2007. Le plan de charges de la SOGIMA représentait fin 2007 :

    • le suivi de quatorze opérations en chantier représentant neuf cent trente-deux logements, plus de deux mille sept cent cinquante parkings et 11 770 m² de commerces

    • la gestion technique de huit cent vingt logements du patrimoine des Douanes

    • le montage sur terrains maîtrisés de douze opérations portant sur six cent quarante- quatre logements, plus mille sept cent dix-sept parkings et garages et 3 300 m² de commerces

    • les études avancées pour quatre opérations portant sur deux cent vingt logements et trois cents parkings environ

    • le suivi de quatre opérations d’Immobilier d’Entreprises représentant 13 000 m² de bureaux, plus une salle de spectacle de deux mille deux cents places.

    B/ Perspectives d’évolution

    Si l’année 2007 a marqué un tournant important dans la Société, compte tenu du rachat du patrimoine dit de la « convention 32 », celle-ci poursuivra dans les prochaines années son activité et son développement dans une certaine stabilité et continuité (actionnariat solide, gestion équilibrée de ses coeurs de métiers autour d’une large gamme de produits et maîtrisés, mise en place d’un « projet d’entreprise » et recrutement de personnels d’encadrement SOGIMA propice à l’évolution interne de l’organisation…).

  2. / LES COMPTES DE LA SOCIETE

A/ Le bilan au 31 décembre 2007

A la lecture du bilan, on peut constater que l’actif immobilisé, qui correspond au patrimoine de la Société présentant un caractère durable par rapport au cycle d’exploitation, est bien entendu en forte hausse. Cette année (+ 94,7 %), compte tenu notamment de l’inscription à l’actif des immeubles de la Convention 32, il s’élève ainsi à 357,23 M d’Euros.

L’actif circulant, lequel est constitué des actifs détenus par la Société et destinés à ne pas y rester durablement, c’est-à-dire pendant moins d’un cycle d’activités (stock, créances…) est également en hausse sensible (+ 45,5 %).

Il s’agit là, pour l’essentiel, de la traduction dans les comptes, de l’augmentation du chiffre d’affaires de l’activité accession, et donc d’une hausse importante des créances que la Société détient sur les acquéreurs. Celles-ci correspondent au solde restant à régler sur la vente des lots des programmes d’accession en cours de commercialisation, les règlements des acquéreurs se faisant sur appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier. L’actif circulant s’élève à 32,35 M d’Euros.

Les capitaux propres enregistrent également une forte augmentation (+ 107 %), compte tenu du choix de l’augmentation de capital fait en 2007. Ils s’élèvent ainsi aujourd’hui à 54,72 M d’Euros.

L’endettement par emprunt connaît également une progression logique, compte tenu de la souscription des emprunts destinés à financer l’acquisition de la Convention 32 (98 M d’Euros) et la construction neuve (24,5 M d’Euros).

La bonne santé financière de la SOGIMA lui a permis en 2007, de mettre en oeuvre une politique active de distribution de dividendes aux actionnaires (0,221 M d’Euros versés à la Ville de Marseille).

B/ Le compte de résultat pour 2007

2006

Réalisation en

M. d’Euros

2007

Réalisation en

M. d’Euros

PRODUITS DE GESTION COURANTE (NON RÉCUPÉRABLES)

Loyers

29,82

31,25

Honoraires des mandats de gestion-entreprise

0,42

0,43

Produits divers

0,19

0,23

Honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée

0,25

0,14

Direction d’investissement

0,58

0,74

Autres produits de gestion courante

0,08

0,06

Produits financiers

1,05

2,03

Reprise de provisions grosses réparations

4,16

3,26

Autres reprises de provisions (hors CA et variation de stocks liés à l’accession à la propriété)

0,77

1,09

TOTAL

37,32

39,23

CHARGES DE GESTION COURANTE (NON RÉCUPÉRABLES)

2006

2007

Entretien courant

1,09

1,02

Travaux sur logements reloués

0,61

0,57

Grosses réparations/gros entretien

3,53

3,27

Taxes foncières

2,22

2,33

Autres taxes

0,13

0,11

Frais de personnel

5,06

5,53

Charges de fonctionnement

3,02

4,08

Intérêts des emprunts

6,84

9,71

Redevance Ville de Marseille et frais de contrôle

0,81

0,53

Dotation aux provisions de gros entretien

4,87

3,62

Dotation aux amortissements des immeubles

5,96

8,33

Autres dotations aux provisions (hors dépenses liées à l’accession à la propriété)

1,04

1,15

TOTAL

35,18

40,25

RÉSULTAT COURANT AVANT MARGE DE L’ACTIVITÉ ACCESSION

2,14

– 1,02

Ventes accession à la propriété

6,02

17,16

Variation de stock

1,05

3,19

Prix de revient des opérations d’accession

4,42

17,64

Résultat brut sur opération d’accession

0,57

2,71

Résultat exceptionnel

2,12

0,33

Résultat de l’exercice avant impôt

4,83

2,02

Impôt sur les sociétés et participation

0,73

0,38

RESULTAT NET

4,10

1,64

L’exercice 2007 se solde par un résultat net positif de + 1,64 M d’Euros, en diminution par rapport à 2006. Ce résultat s’explique par la conjoncture singulière de l’année 2007, et est lié à la dégradation des résultats des immeubles de la Convention 32 et des programmes PLA.

S’agissant du résultat des immeubles de la Convention 32, il est imputé partiellement sur l’exercice 2007 de nouveaux intérêts d’emprunts et d’une nouvelle dotation aux amortissements, suite au rachat et à l’inscription à l’actif des immeubles. S’agissant du résultat des programmes PLA, il est également en baisse compte tenu de l’inscription d’une forte dotation aux provisions de gros entretien, correspondant à un plan de travaux conséquents sur ces logements vieillissants.

Le bilan, son annexe, le compte de résultat et le rapport de gestion, au titre de l’exercice 2007, ont été arrêtés par le Conseil de Surveillance du 14 mars 2008 et approuvés par l’Assemblée Générale du 6 juin 2008, auxquels les administrateurs représentant la Ville de Marseille ont dûment siégé.

Par rapport, les Commissaires aux Comptes ont constaté la régularité et la sincérité des comptes présentés.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE UNIQUE Sont approuvés le rapport de gestion et les documents financiers ci-annexés, rendant compte de l’activité de la SOGIMA, pour l’exercice 2007.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

MONSIEUR L'ADJOINT DÉLÉGUÉ AUX FINANCES, AU BUDGET ET À LA PROSPECTIVE

Signé : Jean-Louis TOURRET

Le Conseiller rapporteur de la Commission FINANCES, ECONOMIE ET AMENAGEMENT demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN