D0D4J-08/1235/DEVD

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 15 Décembre 2008

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 96 membres.

08/1235/DEVD

DIRECTION GENERALE DE L'URBANISME ET DE L'HABITAT – DIRECTION ETUDES ET

AMENAGEMENT – Z.A.C. DU ROUET – 8ème arrondissement – Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2007 – Participation de la Ville à l'équilibre du bilan – Approbation de l'avenant n°8 à la Convention d'Aménagement.

08-17011-DEAM

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Monsieur le Maire sur la proposition de Monsieur le Conseiller délégué à la Coopération Métropolitaine, à l’Urbanisme, au Suivi des ZAC, à la révision du PLU, et à l’Agence d’Etudes d’Urbanisme de l’Agglomération Marseillaise, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

Depuis la création du parc du 26ème Centenaire en 2001, la Ville de Marseille a poursuivi la requalification urbaine et la revitalisation du territoire Est marseillais et a souhaité afficher son ambition en créant le projet "Marseille Grand Est".

Après la création, sur la rive Nord du parc, du nouveau quartier Cap Est (460 logements, crèche et groupe scolaire), le quartier du Rouet est entré dans une phase active de rénovation basée sur la préservation du noyau villageois et sur la création, à proximité du parc, d’environ 1 100 logements, soit une quinzaine de programmes immobiliers.

Cette opération constitue un des projets de mise en oeuvre de l’Engagement Municipal pour le Logement approuvé en 2006 par le Conseil Municipal.

La Z.A.C. du Rouet, qui couvre une superficie d’environ 9, 5 hectares dont un peu plus de 3 hectares de voiries publiques, a pour vocation principale la construction de logements dont 20

% à coût maîtrisé, avec la possibilité d’implanter des activités commerciales ou de services au rez-de- chaussée de certains immeubles.

Cette mutation s’appuie sur une restructuration générale du réseau de voirie autour d’un projet de place publique, en complément de l’élargissement de la rue Rège, permettant d’accéder par un tunnel sous le parc, à l’entrée de l’autoroute A50 et du tunnel Prado-Carénage.

Le premier programme, dédié à l’accueil des personnes âgées dépendantes a été achevé en mars 2006, suivi en septembre 2007 par celui de la "Régionale de l’Habitat" réalisé pour reloger des familles du Rouet (propriétaires occupants ou locataires) concernées par la maîtrise du foncier.

Les prochaines livraisons sont attendues en début de l’année 2009.

Par délibération n°98/621/EUGE du 20 juillet 1998, la Ville a approuvé les objectifs d’aménagement de la Z.A.C. du Rouet, et a défini les modalités d’organisation de la concertation préalable à la création de cette Z.A.C.

Le bilan de la concertation préalable a été approuvé par délibération n°99/101/EUGE

du 1er mars 1999.

La convention de concession à Marseille Aménagement a été approuvée en séance du Conseil Municipal du 19 juillet 1999 par délibération n°99/772/EUGE. Au cours de la même séance, le Conseil Municipal a approuvé le dossier de création de la Z.A.C. par délibération n°99/557/EUGE.

Le dossier de réalisation a été approuvé par délibération n°00/0773/EUGE du 17 juillet

2000.

Conformément à l’article 19 du cahier des charges de la concession n°99/410, le concessionnaire adresse chaque année un compte rendu financier au concédant (CRAC) pour approbation.

  • Historique des précédents Comptes Rendus Annuels à la Collectivité :

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité initial, établi au 31 décembre 1999, a été approuvé par délibération du 27 octobre 2000, avec un montant prévisionnel des dépenses à terme de 39,25 Millions d’Euros et des recettes s’élevant à 30,10 millions d’Euros déterminant ainsi une participation de la Ville d’un montant de 9,15 Millions d’Euros.

L’approbation du Compte Rendu Annuel à la Collectivité arrêté au 31 décembre 2000 a permis d’étendre la mission de l’aménageur en matière de relogement aux propriétaires occupants, d’expliciter sa mission de relogement des locataires, réévaluée à la hausse (+ 1,26 million d’Euros) de porter la participation d’équilibre du bilan à hauteur de 10,74 millions d’Euros de décider d’une rémunération forfaitaire de l’aménageur pour la mission de relogement d’un montant de 297 256 Euros actée par avenant n°1 à la convention de concession.

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2002 a permis à l’aménageur d’actualiser les budgets fonciers (+ 3,57 millions d’Euros), les travaux (+ 1,22 million d’Euros) et les dépenses annexes (+ 1, 28 million d’Euros), augmentations de dépenses compensées en presque totalité par une hausse des recettes prévisionnelles de commercialisation estimée à + 5,88 millions d’Euros.

La participation d’équilibre s’en est trouvée inchangée.

Un avenant n°4 à la convention d’aménagement a permis d’étendre aux habitants de la rue Louis Rège le dispositif particulier du relogement déjà en place pour les locataires du reste de la

Z.A.C. et d’acter l’augmentation consécutive de la participation de la Ville à l’équilibre de l’opération (+ 718 000 Euros) portant ainsi cette participation à 11, 458 millions d’Euros.

La libération d’emprises sur la rue Louis Rège était destinée à permettre à Marseille Provence Métropole de réaliser la liaison avec le tunnel Prado Carénage et l’autoroute A50.

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2004 a permis d’actualiser notamment le budget foncier (+ 4,714 millions d’Euros) tenant compte de la hausse de l’immobilier et les dépenses annexes (+ 1,784 million d’Euros.) comportant une augmentation sensible du poste T.V.A. résiduelle.

Les recettes ont été augmentées de 4,023 millions d’Euros suite à la revalorisation des prix de cession. La participation de la Ville a été portée à hauteur de 14,307 millions d’Euros avec une augmentation de 2,849 millions d’Euros par rapport au bilan précédent.

Les Comptes Rendus Annuels à la Collectivité établis au 31 décembre 2005 et 31 décembre 2006 ainsi que l’avenant n°7 à la convention d’aménagement. ont été approuvés par délibération n°07/0719/TUGE du 16 juillet 2007, avec un montant prévisionnel des dépenses porté à

70,363 millions d’Euros, soit + 14,891 millions d’Euros en raison notamment de l’actualisation du poste foncier. Les recettes, qui s’élèvent à 49,664 millions d’Euros (+ 8,5 millions d’Euros.) déterminent une participation d’équilibre de la Ville de 20,699 millions d’Euros, soit + 6,392 millions d’Euros par rapport au bilan précédent.

Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2007 :

L’objet du présent rapport est de présenter, en vue de leur approbation, le Compte Rendu Annuel à la Collectivité de la Z.A.C. du Rouet établi au 31 décembre 2007, ainsi que le bilan financier prévisionnel de l’opération. Il est également proposé d’approuver un avenant n°8 à la convention d’aménagement.

Au cours de l’année 2007, les libérations foncières et les démolitions se sont

poursuivies.

La commercialisation est très avancée puisque la plupart des terrains a déjà fait l’objet de promesses de vente ou de signatures d’actes authentiques. Afin de soutenir la politique de la Ville en matière de logements à prix maîtrisés, et donc de mettre en oeuvre l’Engagement Municipal pour le Logement approuvé en 2006 par le Conseil Municipal, les programmes prévoient la cession de 20 % des logements à des primo-accédants (suivant le plafond des ressources) sur la base d’un prix maîtrisé fixé à 2 500 Euros le m² habitable.

Les cessions des terrains sont réalisées au fur et à mesure des libérations foncières.

L’usage par Marseille Aménagement de son Droit de Préemption Urbain a permis l’acquisition d’une quarantaine d’appartements destinés à reloger des ménages. Fin 2007, une centaine de ménages a été relogée, également grâce à la livraison de l’immeuble réalisé par la S.A. Régionale de l’Habitat qui a permis d’accueillir 39 familles. Une vingtaine de familles reste à reloger en 2008.

Les travaux de cinq programmes immobiliers totalisant environ 450 logements ont

démarré en 2007.

Pour l’année 2008, il est prévu la réhabilitation d’une douzaine de logements destinés à du relogement et, sur le plan foncier, l’achèvement des acquisitions.

Une première tranche de travaux de V.R.D. a été réalisée en 2007 (prolongement de la rue Roger Renzo notamment), pour permettre la desserte de l’opération réalisée par la "Régionale de l’Habitat" (relogement).

D’autres travaux de V.R.D. en phase avec la livraison des programmes en cours de construction démarreront fin 2008, pour se poursuivre jusqu’en 2012.

Pour ce qui concerne la réalisation d’un groupe scolaire dans le périmètre de la ZAC du Rouet, il faut noter l’ouverture en 2007 de l’école « ˜’CAP EST », située à Menpenti, dans le même secteur géographique. Ce nouvel équipement a permis d’augmenter la capacité d’accueil des enfants scolarisés du quartier. Les bilans actualisés ont fait apparaître qu’une école supplémentaire dans le périmètre de la ZAC n’est plus nécessaire. Cette emprise servira à la réalisation d’équipements de type crèche, maison de quartier, maison des sports et parking souterrain. Les études sont en cours pour la programmation technique et financière de ces équipements.

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité (C.R.A.C.) établi au 31 décembre 2007, se présente de la façon suivante :

      • Dépenses :

  • Sur l’exercice 2007 : les dépenses hors coût des emprunts s’élèvent à 8,988 millions

    d’Euros.

  • Le montant prévisionnel total des dépenses à terme, y compris celles liées aux emprunts et à la T.V.A., est évalué à 71,314 millions d’Euros, en hausse de 0, 951 million d’Euros en regard du dernier bilan approuvé (C.R.A.C. arrêté au 31/12/2006).

annexes.

Cette hausse provient notamment d’une actualisation des postes foncier et dépenses

  • Foncier (+ 0,800 million d’Euros)

    Depuis le commencement de l’opération, le poste foncier (43,348 millions d’Euros.) a

    subi une augmentation de 21,558 millions d’Euros, et a donc pratiquement doublé.

    Cette hausse importante est due à des expropriations dont les montants, suite aux jugements rendus par la juridiction de l’expropriation, ont été supérieurs à la prévision, ainsi qu’à des acquisitions effectuées en diffus pour accélérer le relogement (ces biens seront ensuite cédés occupés à des investisseurs).

    Il est à noter toutefois que le coût prévisionnel du relogement est en baisse de 1,055 million d’Euros dans la mesure oí¹ Marseille Aménagement n’a pas eu besoin de préempter autant de biens qu’initialement envisagé.

    • Travaux (- 0,500 million d’Euros)

      Si le coût global des travaux diminue du fait d’une approche plus fine, le poste dépollution augmente (+ 0,726 million d’Euros.) du fait notamment du surcoût provenant de l’évacuation des terrains pollués de la première tranche de V.R.D.

      Le poste « dépollution » comprend les études et honoraires correspondant aux diagnostics réalisés sur les terrains avant cessions aux constructeurs, les travaux de dépollution des terrains cédés, et des terrassements pour la réalisation des voies et réseaux de la Z.A.C., ainsi que le suivi des travaux de dépollution. Toutefois, la prise en charge par l’aménageur du coût de dépollution n’excèdera pas 10 % du prix de chaque cession, comme stipulé dans les actes de vente.

    • Dépenses annexes (+ 0, 285 million d’Euros).

      L’augmentation de ce poste est liée notamment à la réévaluation à la hausse des charges de gestion due entre autres aux frais de participation à l’opération de communication de la Ville sur l’entrée Est de la Ville : "Marseille Grand Est" et aux rémunérations de l’aménageur.

      Les frais engagés pour la participation à l’opération de communication concernent principalement les aménagements de la salle d’exposition du Parc, la réalisation du matériel publicitaire (film, plaquettes…), les frais de personnel (permanences, gardiennage…) ainsi que la fourniture et la pose de palissades de chantier "Marseille Grand Est". La hausse des dépenses annuelles est partiellement compensée par une baisse (- 0,725 million d’Euros) de la T.V.A. résiduelle.

      • Recettes :

  • Les recettes de commercialisation perçues en 2007 s’élèvent à 20,636 millions

    d’Euros.

  • Le montant prévisionnel des recettes à terme s’élève à 50,615 millions d’Euros., en augmentation de 0,950 million d’Euros par rapport au bilan précédent.

    Cette augmentation des recettes est due notamment à l’actualisation du montant des cessions de droits à construire (+1,883 million d’Euros.).

    Il convient de rappeler que ce poste a déjà fait l’objet d’actualisations :

    + 5,878 millions d’Euros au CRAC établi au 31 décembre 2002

    + 1,342 million d’Euros au CRAC établi au 31décembre 2003

    + 4,023 millions d’Euros au CRAC établi au 31 décembre 2004

    • Solde de Trésorerie :

      Le solde de trésorerie au 31 décembre 2007, est négatif (- 3,902 millions d’Euros).

    • Participation :

      La participation de la Ville est inchangée et s’élève à de 20,699 millions d’Euros.

      La participation se décompose selon le nouvel échéancier de versement suivant, étalé sur deux années supplémentaires en raison du prolongement de la convention d’aménagement jusqu’en 2012 pour permettre l’achèvement des missions de Marseille Aménagement.

  • 15 310 000 Euros versés au 31 décembre 2007

  • 2 389 000 Euros à verser en 2009

  • 1 500 000 Euros à verser en 2010

  • 750 000 Euros à verser en 2011

  • 750 000 Euros à verser en 2012.

    La Ville a apporté une avance à l’opération de 3 millions d’Euros en 2005. Le remboursement est repoussé en 2012.

    Le montant total des emprunts contractés s’élève à 18,897 millions d’Euros. Avenant n° 8 à la convention d’aménagement :

    Le présent avenant a pour objet :

  • de modifier l’article 22 du cahier des charges de la concession d’aménagement n°99/140 traitant de la rémunération de Marseille Aménagement en cas de non réalisation définitive d’une cession pour une cause non imputable au concessionnaire qui est mis en conformité avec la délibération du Conseil Municipal n°08/0086/TUGE du 1er février 2008.

  • de porter la rémunération forfaitaire pour la mission de relogement actée par avenant n°1 de 297 256 Euros à 434 479,74 Euros correspondant à trois années de rémunérations supplémentaires.

  • de proroger la durée de la convention d’aménagement jusqu’en 2012, soit deux années supplémentaires pour permettre à Marseille Aménagement, d’achever sa mission, au vu des délais inhérents aux problèmes de libérations foncières ou de recours contre les permis de construire, qui décalent le démarrage des derniers programmes immobiliers et les interventions prévues pour l’aménagement de la Z.A.C. en équipements publics d’infrastructures.

  • Conformément à l’article 10 de la loi du 13 décembre 2000, dite loi S.R.U., la convention liant la Ville à l’aménageur doit préciser le montant, la forme et les modalités de versement de la participation financière de la Ville au coût de l’opération dont l’échéancier de versement est modifié par le présent avenant.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES VU LE CODE DE L’URBANISME

VU LA CONSULTATION DU CONSEIL DES 6EME ET 8EME ARRONDISSEMENTS OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE 1 Est approuvé le Compte Rendu Annuel à la Collectivité concernant la Z.A.C. du Rouet, établi par Marseille Aménagement, arrêté au 31 décembre 2007 et comprenant un bilan financier prévisionnel.

ARTICLE 2 Est approuvé le montant de la participation de la Ville inchangé évalué à 20 699 000 Euros.

ARTICLE 3 Est approuvée la participation de la Ville à l’équilibre du bilan d’un montant de 2 389 000 Euros à verser en 2009.

ARTICLE 4 Est approuvé l’avenant n°8, ci-annexé à la Convention d’Aménagement de la Z.A.C. du Rouet.

ARTICLE 5 Monsieur le Maire ou son représentant est habilité à signer cet avenant.

ARTICLE 6 Les dépenses seront imputées sur les budgets 2009 et suivants, chapitre 20, nature 2042 de la Ville.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

MONSIEUR LE CONSEILLER DÉLÉGUÉ À LA COOPÉRATION MÉTROPOLITAINE, À L'URBANISME, AU SUIVI DES ZAC, À LA RÉVISION DU PLAN LOCAL D'URBANISME ET À L'AGENCE D'ETUDES D'URBANISME DE L'AGGLOMÉRATION MARSEILLAISE

Signé : Claude VALLETTE

Le Conseiller rapporteur de la Commission DEVELOPPEMENT DURABLE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN