D0C28-07/1237/TUGE

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 10 Décembre 2007

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 87 membres.

07/1237/TUGE

DIRECTION GENERALE DE L'URBANISME ET DE L'HABITAT – DIRECTION ETUDES ET

AMENAGEMENT – 9ème et 10ème arrondissements – Concession d'aménagement de la Capelette – Approbation du Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2006 – Approbation de l'avenant n°7 à la convention de concession.

07-15632-DEAM

– o –

Monsieur le Maire, sur la proposition de Monsieur l’Adjoint délégué à l’Urbanisme et à l’Aménagement, au Suivi du POS, aux Grands Projets d’Equipement et aux Zones d’Aménagement Concerté, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

De nombreuses opérations de requalification urbaine sont actuellement conduites par la municipalité, fédérées autour du projet « Marseille Grand Est » qui s’étend de la ZAC du Rouet jusqu’au futur quartier de Vallon Régny.

Dans ce vaste territoire, se situe l’opération de requalification des friches industrielles de La Capelette, qui, dans le prolongement du parc du 26ème Centenaire, doit permettre à ce quartier de retrouver une nouvelle dynamique.

La mise en oeuvre de ce projet a été conduite par étapes successives :

Par délibération n°96/450/EUGE du 22 juillet 1996, le Conseil Municipal a décidé de clôturer une concession d’aménagement dite de La Capelette contractée précédemment avec AF2M pour en confier la poursuite à Marseille Aménagement sur un secteur de 5,7 hectares.

Par délibération n°97/719/EUGE du 27 octobre 1997, la Ville a créé la ZAC Ferrié Capelette sur la partie Est de cette concession d’aménagement en vue de l’implantation d’activités tournées vers le secteur automobile. Le dossier de réalisation de cette ZAC a été approuvé par délibération n°98/1006/EUGE du 21 décembre 1998 et un « village de l’automobile » de 7 hectares est aujourd’hui en activité.

Le périmètre de la concession d’aménagement de La Capelette a été étendu une première fois en mars 1999 à 7,7 hectares (avenant n° 2 à la convention de concession approuvé par la délibération n°99/244/EUGE du 29 mars 1999) pour permettre des acquisitions d’opportunité, puis a été porté à 28,6 hectares en décembre 2000 pour tenir compte de l’implantation du parc du 26ème Centenaire et de l’impact de ce dernier sur les quartiers situés en bordure de cet équipement majeur.

Afin de se doter d’un outil adapté aux objectifs d’aménagement du secteur, le Conseil Municipal par délibération n°02/1224/TUGE du 16 décembre 2002 a approuvé les objectifs et les principes d’aménagement d’une ZAC dite de La Capelette, et a défini les modalités d’organisation de la concertation préalable à sa création.

L’avenant n°5 à la Concession d’Aménagement approuvé par délibération n°04/0535/TUGE du 21 juin 2004 a étendu la mission de Marseille Aménagement à la réalisation d’un groupe scolaire dans l’opération de lotissement de CAP EST et a pris en compte l’évolution de la participation de la Ville à l’équilibre du bilan s’élevant à 17 227 054 Euros.

Les études menées dans le cadre d’un mandat confié en 2002 à Marseille Aménagement ont abouti à la création de la ZAC de La Capelette dont le dossier de création a été approuvé par délibération n°04/1029/TUGE du 15 novembre 2004.

Enfin, un avenant n°6 approuvé par délibération n°04/1028/TUGE du 15 novembre 2004 a permis d’étendre le périmètre de la Concession d’Aménagement compte tenu de la création de la ZAC de La Capelette ; de proroger la durée de la concession jusqu’en 2011 et de préciser la participation financière de la Ville et son échéancier de versement.

Par ailleurs, le site de La Capelette a été retenu pour accueillir le futur Palais de la Glisse et de la Glace et un mandat a été confié le 18 juillet 2003 à Marseille Aménagement pour la réalisation de cet équipement public dont les travaux ont été engagés en 2006.

Un pôle de loisirs sera réalisé sur la parcelle voisine et comprendra un multiplex, des commerces, des bureaux et un parking de 1 200 places.

Le Compte-Rendu Annuel à la Collectivité des opérations menées en concession arrêté au 31 décembre 2004 a été approuvé par délibération n°05/0894/TUGE du 3 octobre 2005.

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité arrêté au 31 décembre 2005 n’a pas été présenté compte tenu des études en cours sur la ZAC de La Capelette, notamment l’élaboration du dossier de réalisation présenté ce jour à notre assemblée par un rapport séparé.

Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité arrêté au 31 décembre 2006 et le bilan prévisionnel se présentent sous une forme consolidée comportant :

  • un sous bilan de la ZAC Ferrié Capelette,

  • un sous bilan du lotissement CAP EST, du Pôle de Loisirs et du Palais de la Glisse et de la Glace,

  • un sous-bilan de la ZAC de La Capelette.

    • Compte Rendu Annuel à la Collectivité au 31 décembre 2006 :

    La note de conjoncture fait état de l’avancement des opérations en précisant les acquisitions et cessions de terrain à bâtir, les études et les travaux réalisés en 2005 et 2006 et les orientations prises pour les années à venir, à savoir :

    • La ZAC Ferrié Capelette :

      Les derniers aménagements se sont terminés en 2006, la ZAC est en voie

      d’achèvement.

    • Le lotissement CAP EST et le Palais de la Glisse et de la Glace / Pôle de loisirs :

      Les cessions dans le lotissement se terminent en 2007, les travaux de finition sont en cours de réalisation et la couverture partielle du ruisseau du Jarret est programmée en 2008.

      Les travaux du groupe scolaire démarrés en 2006 sont terminés, permettant une mise en service de cet équipement public à la rentrée 2007.

      Les études préalables à la réalisation du pôle de loisirs et du Palais de la Glisse et de la Glace comprennent notamment les diagnostics de pollution et les études de programme. Les travaux de libération du site ont été engagés en 2005 par les démolitions et se sont poursuivis en 2006 par la dépollution des terres du terrain destiné au Palais de la Glisse et de la Glace.

      Le remboursement des frais de dépollution des terrains d’emprise du pôle de loisirs et du lotissement, est attendu à l’issue d’un contentieux initié par Marseille Aménagement avec l’Etat et Réseau Ferré de France. La recette correspondante d’un montant de 21,259 M d’Euros a été inscrite au bilan en fin de concession (2016).

      La cession du terrain par l’aménageur pour la réalisation du pôle de loisirs qui comprend un ensemble de bureaux, de commerces, un multiplex et un parc de stationnement est en cours.

    • La ZAC de La Capelette :

      Les études nécessaires à l’élaboration des dossiers de réalisation, de Déclaration d’Utilité Publique et de modification du Plan Local d’Urbanisme ont été réalisées.

      Les acquisitions des biens nécessaires à la réalisation de la ZAC, principalement les emprises de voiries et d’équipements publics vont s’échelonner tout au long de la durée de l’opération nécessitant un investissement lourd dès 2008 selon les prévisions.

      Les travaux de libération et de desserte en réseaux divers des terrains sont échelonnés sur dix ans.

      La dépollution des terrains dont l’aménageur prévoit le préfinancement (24 M d’Euros) fait l’objet d’une ligne budgétaire spécifique. Une ligne de recettes prend en compte le remboursement partiel escompté auprès des propriétaires (16 M d’Euros).

      Les opérations de constructions seront engagées soit par des opérateurs ayant acquis de la charge foncière, auprès de l’aménageur, soit par des constructeurs propriétaires qui seront redevables de la participation aux équipements publics de la ZAC.

      Le présent CRAC fixe les prix au m² de surface Hors Å’uvre Nette versés par les opérateurs en fonction de la nature du programme immobilier, à savoir :

  • 300 Euros HT en secteur logements libres,

  • 300 Euros HT pour les commerces,

  • 100 Euros HT en secteur logements aidés,

  • 160 Euros HT pour les bureaux.

  • Le bilan consolidé :

Le prix de revient total est estimé à 210,431 millions d’Euros, soit une augmentation de 83,437 millions d’Euros par rapport au Compte Rendu Annuel à la Collectivité établi au 31 décembre 2004. Cette augmentation est liée principalement à l’aménagement de la ZAC de La Capelette, du fait des acquisitions et des travaux d’aménagement de la ZAC dont la nouvelle estimation ressort des études techniques menées depuis 2004 qui sont formalisées dans le dossier de réalisation. Le coût prévisionnel des travaux de dépollution a également augmenté le prix de revient de l’ aménagement.

Le montant des dépenses se décompose ainsi :

Postes dépenses

Bilan consolidé en millions d’Euros

ZAC Ferrié Capelette en millions d’Euros

Lotissement CAP Est Pôle de loisirs publics / privé

en millions d’Euros

ZAC Capelette en millions d’Euros

Foncier

56,907

3,784

8,062

45,061

Travaux

128,131

1,637

37,942

88,552

Dépenses annexes

20,886

0,699

4,595

15,592

TVA résiduelle

– 4,774

TVA et frais financiers globalisés

Frais financiers

9,281

Le chiffre d’affaire total est estimé à 210,430 millions d’Euros ; il comprend les cessions et les participations constructeurs pour 153,601 millions d’Euros et la participation de la Ville au coût de l’opération pour 56,829 millions d’Euros.

L’augmentation des recettes d’un montant de 43,835 millions d’Euros par rapport au bilan financier établi au 31 décembre 2004 concerne principalement la ZAC de La Capelette. La hausse des recettes constructeurs est proportionnelle à l’augmentation du programme de construction et à la revalorisation des prix de cessions et des participations aux équipements publics par rapport au CRAC précédent.

Le montant des recettes se décompose ainsi :

Bilan consolidé en millions d’Euros

ZAC Ferrié Capelette en millions d’Euros

CAP EST

Pôle loisirs public/privé en millions d’Euros

ZAC Capelette en millions d’Euros

Recettes

(cessions, participation constructeurs, produits divers)

153,601

3,347

53,890

96,364

(dont 28,090 de participation constructeur)

Participation Ville

56,829

4,359

5,157

47,313

Ce tableau fait apparaître les participations constructeurs dans la ZAC Capelette. Il est prévu de laisser aux propriétaires en place qui n’auraient pas acquis leurs terrains de l’aménageur la possibilité de réaliser une opération immobilière.

Il a donc été décidé de demander aux constructeurs concernés, dont les projets sont exonérés de TLE de participer au coût d’équipement de la zone par la signature d’une convention de participation passée avec la commune ayant pour objet, conformément aux dispositions de l’article

L.311.4 du Code de l’Urbanisme et à celles des articles 1585 C et 317 Quater annexe II du Code Général des Impôts de mettre à leur charge une part du coût des équipements à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone.

Ces participations sont recouvrées par la Ville pour les reverser ensuite à l’aménageur, ce dernier assurant les dépenses d’équipement.

Le montant prévisionnel des participations constructeurs attendues sur cette opération s’élève à 28 090 000 Euros, dont les premiers reversements interviendront au plus tôt en 2008.

Cette somme sera intégrée à l’autorisation de programme de l’opération au fur et à mesure de la signature des conventions de participations. Toutefois, compte tenu des opérations en cours de montage, deux millions d’Euros sont d’ores et déjà provisionnés sur l’exercice 2008.

Les bilans prévisionnels par opérations, exception faite de la ZAC Ferrié Capelette qui se termine en 2007, ont échelonné les dépenses et recettes jusqu’en 2016 avec une prévision établie annuellement jusqu’en 2010 puis globalisée au-delà.

L’échéancier de réalisation de la ZAC de La Capelette conduit à proposer à notre assemblée de proroger la durée de la concession de La Capelette dans le cadre de l’avenant n°7 annexé au présent rapport.

Le montant global de la participation de la Ville à l’équilibre de l’opération s’élève à 56 829 242 d’Euros dont 12 730 589 Euros déjà versés ; il est proposé à notre assemblée d’approuver ce montant global prévisionnel ainsi que la mise en place de ce financement avec le calendrier prévisionnel suivant :

  • 12 730 589 Euros versés au 31 décembre 2006

    – 2007 : 2 100 000 Euros

    – 2008 : 1 330 061 Euros

    – 2009 : 4 191 845 Euros

    – 2010 : 4 420 655 Euros

  • Au delà et jusqu’en 2016 : 32 056 092 Euros.

    Le montant de la participation et l’échéancier de versement font également l’objet de l’avenant n° 7 à la concession.

    Des avances ont été versées pour faire face au déficit de trésorerie de l’opération et totalisent un montant de 8,5 M d’Euros au 31 décembre 2006.

    D’autres avances sont prévues selon le planning de versement suivant :

    – 4 000 000 Euros en 2008

    – 4 000 000 Euros en 2009

    portant à 16,5 M d’Euros le montant prévisionnel des avances de trésorerie qui seront intégralement remboursées à la Ville au-delà de 2010.

    Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

    LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

    VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES VU LE CODE DE L’URBANISME

    VU LA CONSULTATION DU CONSEIL DES 9EME ET 10EME ARRONDISSEMENTS OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

    DELIBERE

    ARTICLE 1 Est approuvé le Compte Rendu Annuel à la Collectivité de l’opération d’Aménagement de La Capelette établi au 31 décembre 2006.

    ARTICLE 2 Est approuvé le montant de la participation de la Ville au coût de la concession évalué à 56,829 M d »˜Euros.

    ARTICLE 3 Est approuvé le versement d’une partie du solde de cette participation suivant l’échéancier prévisionnel ci-dessous pour les exercices 2007 et 2008 :

  • 12 730 789 Euros déjà versés au 31 décembre 2006

– 2007 : 2 100 000 Euros

– 2008 : 1 330 061 Euros.

ARTICLE 4 Est approuvée l’augmentation de l’autorisation de programme « Environnement – Année 2006 » d’un montant de 41 602 188 Euros portant le coût de l’opération de 4 722 364,64 Euros à 46 324 552,64 Euros comprenant la participation de la Ville au coût de la concession et une provision de 2 000 000 d’Euros pour le reversement à l’aménageur des participations constructeurs recouvrées en 2008.

ARTICLE 5 Est approuvé l’avenant n°7 ci-annexé à la convention de concession prévoyant la prorogation de la concession jusqu’en 2016 et les modalités de paiement de la participation de la Ville.

ARTICLE 6 Monsieur le Maire ou son représentant est habilité à signer cet avenant.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal MONSIEUR L'ADJOINT DÉLÉGUÉ À

L'URBANISME ET À L'AMÉNAGEMENT, AU SUIVI DU POS, AUX GRANDS PROJETS D'EQUIPEMENT ET AUX ZONES D'AMÉNAGEMENT CONCERTÉ

Signé : Claude VALLETTE

Le Conseiller rapporteur de la Commission TRANSPORTS, URBANISME ET GRANDS EQUIPEMENTS demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN

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