D0BA0-07/0274/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 19 Mars 2007

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents membres. 07/0274/EHCV

DIRECTION GENERALE DE L'URBANISME ET DE L'HABITAT – DIRECTION DE L'HABITAT ET DU

LOGEMENT – Cadre d'intervention en matière de rénovation urbaine dans la Zone Urbaine Sensible (ZUS) Soude-Hauts-de-Mazargues – 9ème arrondissement.

07-14616-DHL

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Monsieur le Maire sur la proposition conjointe de Madame l’Adjointe déléguée aux Permis de Construire et aux Droits des Sols, à la Signature des Actes Authentiques, à la Signature des Actes relatifs à l’Exercice du Droit de Préemption Urbain, à l’Habitat, au Logement, aux Relations avec les Organismes HLM et à la Protection des Animaux et de Monsieur l'Adjoint délégué à la Politique de la Ville et au Grand Projet de Ville, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

Par délibération n°06/0107/EHCV du 6 février 2006 la Ville a donné un avis favorable sur le projet de Programme Local de l'Habitat approuvé par délibération du Conseil de Communauté de Marseille Provence Métropole du 22 décembre 2005. Le PLH est un document de programmation, des objectifs quantitatifs et qualitatifs en matière de logements ? qui prévoit la production de 30 000 logements nouveaux sur Marseille en 6 ans.

Par délibération n°06/0857/EHCV du 17 juillet 2006, la Ville a affirmé l'Engagement Municipal pour le Logement qui prévoit diverses mesures en faveur du logement social ou privé et la maîtrise des prix du foncier.

A travers ces décisions, l'objectif de la Ville est tant d'augmenter l'offre en logements neufs ou réhabilités, que de diversifier et rééquilibrer l'habitat à l'échelle du territoire municipal. Cette politique s'accompagne d'une action foncière volontariste qui passe par de la restructuration urbaine de quartiers dégradés, de la reconversion de friches ou de la densification pour limiter une extension coûteuse de l'urbanisation.

Dans ce contexte, les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) offrent un potentiel pour participer à cette dynamique. L'Agence Nationale à la Rénovation Urbaine (ANRU) offre des financements qui permettent la mise en oeuvre de programmes d'intervention d'ensemble articulant démolitions, reconstruction, aménagement et équipement.

Située aux limites sud de l’urbanisation de Marseille et au pied du massif des calanques, la ZUS «Soude – Hauts de Mazargues», recoupe plusieurs quartiers du 9ème arrondissement : Mazargues, Sormiou et les Baumettes. Son territoire s’étend sur tout ou partie de plusieurs ZAC, depuis la cité HLM de la Soude jusqu’aux cités de promotion familiale des Hameaux de la Pinède et Hameau du Rocher, en passant par les zones d’activité de la Soude et de la Jarre. Elle se confond avec la Zone de Redynamisation Urbaine (ZRU) créée pour redynamiser les activités et surtout ouvrir des emplois aux habitants des logements sociaux.

D’une superficie de 91 ha, cette ZUS comptait 6 500 habitants en 1999 et 2 250 logements dont 65% de sociaux, construits dans les années 70 et 80.

Ce territoire au sud de Marseille a fait l’objet depuis plus de trente ans d’une urbanisation progressive au moyen de Zone d’Aménagement Concertée : la ZAC de Bonneveine créée en 1969 oí¹ ont été édifiés notamment les HLM de La Soude, la ZAC du Baou de Sormiou/La Cayolle créée en 1972 pour résorber le bidonville de La Cayolle, la ZAC de la Soude à vocation économique créée en 1974 ; la ZAC de la Jarre créée en 1992, à vocation initiale d’activité, a récemment évolué pour accueillir des logements.

Ce territoire au sud de Marseille souffre actuellement de difficultés en terme de fonctionnement urbain et d’habitat :

  • enclavement de ces quartiers à l'échelle de la ville, même si le boulevard Urbain Sud desservira à terme ce quartier et participera à la cohérence urbaine recherchée sur ce territoire,

  • à l’intérieur même de ce territoire, manque de liaisons viaires simples entre une urbanisation très disparate constituée au fil du temps d'une juxtaposition de formes qui s'ignorent : noyau villageois, zones pavillonnaires, grands ensembles semi-récents, terrains agricoles, zones d'activités, petit collectif récent ;

  • au sein des grands-ensembles conçus selon l'urbanisme des années 70, manque de qualification et de hiérarchisation des espaces publics, mono fonction des ensembles de logements; besoin de remise aux normes lourde des parties communes (groupes de la Soude),

  • au sein des opérations des années 80, amples espaces publics et privés délaissés, non gérés, participant au sentiment de relégation, et greffe difficile des programmes libres récents dont la conception nie plutôt qu'elle la favorise l’urbanité, augmentant le clivage entre anciens et nouveaux habitants (Baou de Sormiou / la Cayole).

    Cette situation accentue les difficultés socio-économiques rencontrées par une partie de la population qui y réside. Elle aggrave le malaise engendré par l'absence de mixité des usages et les tensions qui en découlent. L'entretien des équipements publics subsistants est difficile ; l’abandon de la plupart des services publics et la déqualification de pans de ce territoire décousu en no man’s land favorisent les pratiques déviantes.

    Pour rompre ces difficultés, une cohérence de quartier doit être recherchée sur l’ensemble de la ZUS. Elle s'appuiera sur le potentiel urbain des trois pôles que constituent les grands ensembles de La Soude, la ZAC de la Jarre et Le Baou de Sormiou en y menant des interventions coordonnées :

  • la mise en réseau du territoire par la création de nouvelles voies et la requalification du système viaire existant,

  • le désenclavement des groupes de logements sociaux par démolitions ponctuelles, et résidentialisation, assorti d'une réhabilitation du bâti,

  • la valorisation du foncier libéré, sous-exploité ou en déshérence, pour créer de l'urbanité par la constitution d'îlots autour d'axes structurants et la construction de logements libres de qualité permettant à la fois d'augmenter l'offre, y compris à prix maîtrisé, et rééquilibrer le peuplement vers plus de mixité sociale,

  • la réalisation d’un équipement sportif attractif à proximité du tracé du boulevard Urbain Sud, ainsi que la création ou la remise à niveau d'équipements de proximité pour répondre aux besoins du parc habité (école, crèche).

    Ce programme, qui vise à créer une identité de quartier, peut se décliner selon les potentialités de chaque pôle par les actions suivantes :

    • sur le pôle HLM de la Soude :

      Le projet vise à améliorer le fonctionnement du site et ses liaisons urbaines avec le tissu environnant par des démolitions ponctuelles, un bouclage du réseau viaire, des échanges de foncier entre public et privé.

      L’intervention portera sur la création d’îlots urbains par :

  • démolition d’environ 110 logements sur les groupes Myosotis et Ajoncs d'Habitat Marseille Provence avec reconstitution d’au moins 50 % des logements démolis en dehors de la ZUS,

  • échange de terrains avec la Ville pour clarifier la partition public / privé et production d’une offre accession libre ou aidée d’environ 120-150 logements sur le foncier libéré par la restructuration urbaine,

  • résidentialisation des espaces en pied d'immeuble avec accès et fonctionnement

    autonome ;

    • sur le pôle Baou de Sormiou/La Cayolle :

      Le projet portera sur une intervention permettant de mieux structurer et utiliser l’espace pour transformer un fonctionnement de "cité" en fonctionnement de quartier. L'intervention passe par une densification pour corriger un plan d'aménagement avorté. Les principes sont les suivants :

  • constituer une voie traversante à l’intérieur du quartier sur l’emprise actuelle de l’allée des Pêcheurs et du chemin du Vallon de l’Ermite. Cette voie permettra d’irriguer le quartier à partir du chemin de Sormiou et de l’avenue Colgate,

  • réduire l'espace public en déshérence pour optimiser ce foncier. L’ancienne plaine sportive située au coeur du quartier, ainsi que les terrains faisant l’objet d’un bail à construction pourront être utilisés pour développer une offre en logements libres de qualité avec stationnement,

  • enrichir les fonctionnalités de l’avenue Colgate en accentuant ses polarités (logements, commerces) grâce à la valorisation des terrains délaissés,

  • créer un équipement de proximité de type terrain multi sports sur l’emprise de la parcelle appartenant à la Ville oí¹ une ancienne école a été démolie.

    Les potentialités de construction sur ce site sont estimées à 400 logements ;

    • sur le pôle ZAC de la Jarre :

    En bordure du tracé du boulevard Urbain Sud, de grandes parcelles non-bâties offrent une réserve foncière sur le secteur de la Jarre ; elles sont constructibles au PLU avec un zonage permettant de réaliser du logement individuel. Elles représentent une surface d’environ 55 000 m².

    L'utilisation de ce potentiel ne doit pas être laissée à la seule initiative privée, mais doit répondre en terme de desserte, de densité et d'équipements aux besoins d'une urbanisation pérenne participant à l'équilibre général de la zone. La programmation d'un équipement public structurant à l'usage de l'ensemble du quartier, bénéficiant de la desserte du B.U.S. paraît de nature à favoriser la mixité des usages et le désenclavement.

    Ainsi le projet portera sur :

  • la réalisation d’un équipement sportif d’environ 18 000 m2 comprenant au moins :

    • un stade homologué,

    • un plateau sportif,

    • un gymnase,

    • un ensemble vestiaires-sanitaires-conciergerie,

    • éventuellement un espace poly sport ouvert à tous.

    Cet ensemble géré offrant un large éventail d'usage et une meilleure capacité viendra en substitution de la plaine sportive saccagée située au Baou de Sormiou/La Cayolle et pourra délester en tant que de besoin le stade Rouvier mitoyen des groupes de la Soude.

  • la réalisation de barreaux de liaisons participant au maillage général de la ZUS en créant des ilots résidentiels à la place du mitage pavillonnaire,

  • la réalisation de petits immeubles collectifs de qualité (R+3 à R+4). Environ 35 400 m² de terrains pourraient être valorisés pour réaliser environ 400 logements.

Au total ce sont près de 950 nouveaux logements, la plupart en accession, qui seront réalisés dans le périmètre de la ZUS à la faveur du programme global de rénovation urbaine et de requalification du cadre de vie.

Le projet proposé trouvera sa traduction dans le POS/PLU de la Ville de Marseille. La réglementation du droit des sols sera adaptée par une procédure de modification. Dans le cadre de ces mises à jour, la suppression de la ZAC du Baou de Sormiou est présentée par rapport distinct.

Une étude fait l'objet d'une consultation pour ajuster la cohérence d'ensemble et constituer le dossier qui sera présenté auprès de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine à la fin du premier semestre 2007. Il est demandé au prestataire de proposer les grands principes d'évolution des documents d'urbanisme et de formuler des préconisations architecturales, urbaines et paysagères.

Le résultat de cette étude permettra d'apprécier les incidences financières à soumettre à l'approbation du Conseil Municipal.

Ces décisions prévoient la mise en oeuvre de tout moyen pour mobiliser du foncier afin d'atteindre les objectifs fixés. Cette mobilisation pourra se faire sur un périmètre élargi de vigilance foncière autour de la ZUS, tel que défini sur le plan annexé au présent rapport.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES VU LE CODE L’URBANISME

VU LA CONSULTATION DU CONSEIL DES 9EME ET 10EME ARRONDISSEMENTS OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE UNIQUE : Est approuvé le cadre d'intervention en matière d'Habitat et de Rénovation Urbaine dans la Zone Urbaine Sensible (ZUS) "Soude – Hauts de Mazargues", défini dans le rapport ci-dessus.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

MADAME L'ADJOINTE DÉLÉGUÉE AUX PERMIS DE CONSTRUIRE ET AUX DROITS DES SOLS, À LA SIGNATURE DES ACTES AUTHENTIQUES, À L'HABITAT, AU LOGEMENT, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET À LA PROTECTION DES ANIMAUX

Signé : Danielle SERVANT

MONSIEUR L'ADJOINT DÉLÉGUÉ À LA POLITIQUE DE LA VILLE ET AU GRAND PROJET DE VILLE

Signé : Bernard SUSINI

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN