D05UL-03/0245/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 24 Mars 2003

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents membres. 03/0245/EHCV

SECRETARIAT GENERAL – DIRECTION GENERALE DE L'URBANISME ET DE L'HABITAT – DIRECTION DU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET DES AFFAIRES INTERNATIONALES –

Réalisation d'un ensemble hôtelier 4 étoiles, de logements et de parkings sur le terrain municipal situé angle avenue Clot Bey/boulevard de Bonneveine – 13008 Marseille – Désignation du groupement – Cession des terrains – Autorisation de déposer une demande à la Commission Départementale d'Equipement Commercial, et les permis de démolir et de construire.

02-7581-SG

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Monsieur le Maire soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

Marseille a inscrit le développement touristique comme un atout de sa politique économique. Ce secteur à fortes potentialités de développement s’appuie sur les axes majeurs suivants :

  • Le tourisme d’affaires,

  • Le tourisme de croisières,

  • Le tourisme culturel urbain,

  • Le tourisme nautique.

    Les évolutions sur chacun de ces axes sont significatives et la fréquentation touristique globale a atteint plus de 3 millions de séjours en 2001 pour 15,1 millions de nuitées.

    Alors qu’au début des années 90, Marseille ne bénéficiait pas d’une image touristique reconnue, l’impact médiatique d’événements comme la Coupe du Monde de football, les 2600 ans de Marseille, la Massalia et la Marceleste, la réalisation de films à diffusion internationale ainsi que la conduite d’une politique de développement simultané de plusieurs filières touristiques ont contribué à un accroissement du tourisme, tant d’affaires que d’agrément.

    En matière de tourisme d’affaires, Marseille connaît un développement spectaculaire et s’est développée notamment en tant que ville de Congrès ; ainsi le nombre de journées congressistes est passé de 65 000 en 1995 à 171 500 en 2001 ; il aura progressé encore en 2002.

    Le tourisme de croisières se développe de manière significative avec un nombre de croisiéristes multiplié par quatorze entre 1995 et 2002 passant de 19 000 passagers en 1995 à 280 000 en 2002. Plus d’un tiers de ces croisiéristes sont en tête de ligne, c’est-à-dire embarquement et débarquement à Marseille, générant ainsi des retombées économiques sur la ville encore plus importantes dans l’hôtellerie, la restauration ou les commerces locaux. Cette progression est appelée à se poursuivre dans les années qui viennent : 500 000 croisiéristes est un potentiel de développement raisonnable en 2005. Cette progression placera alors Marseille en concurrence directe avec Gênes et à terme avec Barcelone.

    Le tourisme culturel urbain progresse également et correspond à la découverte d’un patrimoine urbain mieux valorisé et plus accessible : de nombreux circuits touristiques ont été créés, l’opéra, les théâtres, les spectacles multiples, de très nombreux musées sont des points forts de la vie culturelle marseillaise.

    Le développement de courts séjours touristiques à caractère culturel est constaté à Marseille depuis 2000. Ces touristes recherchent à Marseille la qualité de son patrimoine naturel, son climat, les activités liées à la mer, et un patrimoine culturel varié.

    Les grands projets, comme Euroméditerranée, la réhabilitation des quartiers du centre-ville, la création d’un musée national des civilisations méditerranéennes, etc… vont contribuer dans les années qui viennent au développement du tourisme culturel.

    Enfin, Marseille bénéficie d’un atout essentiel : son environnement maritime remarquable, avec 14 ports de plaisance et près de 8 000 postes à flot, 10 kilomètres de plages, un littoral constitué de calanques et de baies. L’offre nautique s’accroît au travers d’un large éventail d’activités : compétitions nautiques, développement de la plongée sous-marine etc. Les îles du Frioul deviendront également à moyen terme un site essentiel dans le développement des activités nautiques avec l’extension du port de plaisance qui portera sa capacité à 1300 places.

    Tous ces éléments contribuent à faire de Marseille aujourd’hui une véritable destination touristique, desservie par le TGV, ressort important dans le développement touristique de la ville et dont la ligne Sud-Est a transporté 17 millions de passagers en 2001, un aéroport international dont le trafic passagers commercial est passé de 5,1 millions en 1995 à près de 6 millions aujourd’hui et un port dont le trafic passagers croît de 900 000 passagers en 1995 à 1,6 millions en 2001.

    D’autres indicateurs attestent du dynamisme touristique de la ville – qui, hormis le trafic passagers de l’aéroport, n’a d’ailleurs pas été affecté comme de nombreuses autres destinations touristiques par les événements du 11 septembre 2001 : l’Office du Tourisme, qui recevait 200 000 visiteurs en 1995, en a reçu plus de 300 000 en 2001 ; les hôtels marseillais sont aujourd’hui complets plus de 200 jours par an avec un taux d’occupation moyen de 73% en 2001 alors qu’il n’était que de 51% en 1995. Le manque d’équipements hôteliers est ressenti fortement par les professionnels puisqu’il a parfois conduit certains organisateurs de congrès ou d’événements à ne pas retenir finalement Marseille pour la tenue de leurs manifestations, n’y trouvant pas un hébergement correspondant aux besoins de leurs clientèles.

    Pour maîtriser l’évolution nécessaire de l’hôtellerie marseillaise, la Ville de Marseille a fait réaliser un schéma de développement hôtelier par un bureau d’études en 2000. Celui-ci a conclu au sous-équipement manifeste de la cité dans cette filière avec un taux d’équipement hôtelier de cinq pour mille alors que la moyenne française est à dix pour mille et a projeté que le développement touristique de la ville dans les dix années qui viennent sera optimal avec la construction de 1 500 chambres d’hôtels supplémentaires en 3 et 4 étoiles. Tout ceci a permis de relancer avec succès la construction d’hôtels dont ceux de La Criée et du Pharo seront les deux premières réalisations à voir le jour en 2004/2005.

    Le développement économique et touristique de la ville nécessite donc d’offrir aux visiteurs des équipements de qualité répondant à la demande des différentes clientèles, qu’elles soient d’affaires ou d’agrément.

    Pour conforter cette nouvelle dynamique et répondre aux besoins exprimés par les professionnels, la Ville va poursuivre sa politique de valorisation foncière sur le site de Borély. Ce secteur dispose d’atouts urbanistiques et patrimoniaux exceptionnels. Situé en bordure de mer, il regroupe plusieurs équipements majeurs de la Ville : l’Hippodrome, tout récemment aménagé avec un practice de golf situé dans l’anneau central, des aménagements de voirie et d’espaces publics de qualité, un parc public et le château, classé monument historique, qui abrite le Musée des Arts Décoratifs de Marseille.

    Le Pôle Culturel et de Loisirs participe à l’amélioration et au développement du quartier que la municipalité a souhaité mettre en valeur par un certain nombre d’opérations d’urbanisme sur la ZAC de Bonneveine et la ZAC des Vagues.

    La Ville dispose d’un terrain de 18 750 m2 situé au sud de l’Hippodrome Borély à l’angle de l’avenue Clôt Bey et du boulevard de Bonneveine (îlot dit « Chapeau de Gendarme ») susceptible d’accueillir un programme hôtelier 4 Étoiles et une opération de logements et parkings.

    La Ville a donc lancé une consultation de promoteurs-investisseurs privilégiant les trois critères suivants :

  • qualité architecturale, cohérence d’ensemble et intégration dans le tissu existant ;

  • contenu du programme, qualité et fonctionnement de l’ensemble hôtelier ;

  • fiabilité économique et financière de l’opérateur.

Huit promoteurs-investisseurs ont répondu pour la construction d’un ensemble hôtelier 4 Étoiles comportant au minimum 120 chambres, une opération de logements et la faisabilité de 200 places de parking ouvert au public.

Sur les offres reçues, celle émanant de PERIMMO-PRIMOSUD présente un projet d’ensemble hôtelier, de logements et de parc de stationnement correspondant à la demande de la Ville et les cautions financières garantissant la bonne réalisation de l’opération.

correspondant à :

Le groupement est constitué comme suit :

  • PERIMMO-PRIMOSUD, promoteur-investisseur

  • CONCORDE HOTEL

  • Didier ROGEON, architecte.

    L’offre porte sur la réalisation d’un programme hôtelier de 11 800 m2 SHON

  • 144 chambres environ incluant une dizaine de suites dont 4 présidentielles,

  • 39 résidences du T2 au T5 avec service hôtelier géré par CONCORDE HOTEL, en accession à la propriété,

  • un programme de 42 logements du T2 au T5,

  • ainsi que la construction de parkings dont 137 places pour l’hôtel et les résidences service hôtelier, 101 places pour l’opération de logements et la possibilité de 200 places de stationnement ouvert au public.

    L’hôtel comportera :

    • un restaurant de 230 m2,

    • un bar de 100 m2,

    • une salle de petit-déjeuner et un salon de 200 m2,

    • un ensemble de salles de séminaire de 460 m2,

    • une piscine intérieure une piscine extérieure ainsi q’un centre de fitness et de remise en forme.

      La surface totale du terrain affecté à l’opération est de 18 750 m2, dont 2 000 m2 environ seront rétrocédés après travaux avec, en particulier, un traitement, un traitement qualitatif et paysager permettant un bon raccordement du projet hôtelier aux espaces publics.

      L’offre correspondant au coût du foncier découlant de cette opération ressort à 5,8 Millions d’Euros conforme à l’avis des services fiscaux.

      Le candidat a fourni les engagements de cautions financières suivantes :

    • 762 245 Euros jusqu’au dépôt de la demande d’autorisation à la CDEC et des permis de démolir et de construire,

    • 579 306 Euros représentant 10% du prix du foncier à la signature du compromis de cession,

    • 4 573 470 Euros après l’obtention de l’autorisation de la CDEC et des permis de démolir et de construire pour garantir de la bonne réalisation de l’opération.

Enfin, un contrat a été passé entre le groupe PERRIMO-PRIMOSUD et le groupe CONCORDE HOTEL par lequel les parties s’engagent à passer un bail commercial pour une durée de 18 ans à compter de la livraison de l’hôtel.

Il est proposé au Conseil Municipal de retenir le projet du groupement constitué comme indiqué ci-dessus et d’habiliter M. le Maire à procéder à la mise au point du projet de compromis de cession qui sera soumis ultérieurement à l’agrément de notre Assemblée.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE 1 Est décidée le principe de la cession d’une parcelle de 18 750 m2 à détacher de la propriété cadastrée « Bonneveine » à la section A-n° 6 à la société PERIMMO- PRIMOSUD, représentée par M. Henri PEREZ, dûment habilité ou toute personne physique et morale pouvant s’y substituer, pour la réalisation d’un ensemble hôtelier 4 Etoiles sur un terrain municipal situé à l’angle de l’avenue Clot Bey et du boulevard de Bonneveine, d’une capacité de 144 chambres environ, de 39 résidences avec service hôtelier en accession à la propriété, d’une opération de 42 logements et la possibilité d’un parking de 200 places ouvert au public.

ARTICLE 2 Le Conseil Municipal habilite Monsieur le Maire à engager les discussions avec la société PRIMMO-PRIMOSUD, représentée par M. Henri PEREZ, dûment habilité ou toute personne physique et morale pouvant s’y substituer, afin de mettre au point les modalités précises du compromis de cession qui sera soumis à l’approbation du Conseil Municipal ultérieurement.

ARTICLE 3 Monsieur le Maire ou son représentant autorise la Société PERIMMO-PRIMOSUD, représentée par Monsieur Henri PEREZ, dûment habilité ou toute personne physique et morale pouvant s’y substituer, à déposer auprès de la CDEC et des services municipaux compétents toutes demandes de permis de démolir et de construire ainsi que toutes autorisations administratives nécessaires pour la réalisation de l’ensemble hôtelier, de l’opération de logements et du parc de stationnement.

Vu pour enrôlement

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Signé : Jean-Claude GAUDIN

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN