D01BS-99/1038/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 25 Octobre 1999

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 86 membres.

99/1038/EHCV

DIRECTION DES SERVICES CONCEDES ET DES SOCIETES D'ECONOMIE MIXTE – Marseille

Habitat – Approbation du rapport de gestion de l'exercice 1998 et compte rendu financier des activités de la société.

99-1720-DSC

– o –

Monsieur le Maire, sur la proposition de Madame le Conseiller délégué au Droit des Sols, au Logement, aux Relations avec les Organismes HLM, et à la Fourrière Municipale, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

La Loi n° 83-597 du 7 juillet 1983 relative aux Sociétés d’Economie Mixte Locales a instauré un cadre juridique plus souple et mieux adapté à la diversité des missions des Sociétés d’Economie Mixte Locales (SEML) tout en renforçant le rôle des collectivités territoriales dans leur fonctionnement.

C'est dans cette perspective de rapprochement entre les SEML et les collectivités dont elles sont l'émanation, que la loi précitée stipule :

  • dans son article 8, que les organes délibérants des collectivités territoriales actionnaires se prononcent sur le rapport écrit qui leur est soumis au moins une fois par an par leurs représentants au Conseil d'Administration ;

  • dans son article 5 II, que les SEML doivent fournir chaque année un bilan prévisionnel et un plan de trésorerie actualisés des activités qu'elles poursuivent dans le cadre des conventions passées avec les collectivités locales ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice.

    L'ensemble de ces documents est soumis à l'examen de l'assemblée délibérante de la collectivité territoriale actionnaire.

    Sont donc soumis à l’approbation du Conseil Municipal le rapport de gestion et les documents financiers de MARSEILLE HABITAT pour l'exercice 1998.

    1. RAPPORT DE GESTION

      Il comprend un compte-rendu d'activité et une analyse de la situation financière de la

      Société.

      A/ Rapport d'activité

      Au 31 décembre 1998, le patrimoine de MARSEILLE HABITAT se composait de 3 931 logements se répartissant comme suit :

  • Centre Ville : 513

  • Diffus : 226

  • Grands ensembles et résidences immobilières : 2 728

  • Résidences pour infirmières : 464

    1°) – Maîtrise d'ouvrage

    Il est à noter notamment que Marseille Habitat a procédé à la restructuration complète d'un immeuble situé 2 rue St-Théodore (1er), permettant la création d'une crèche et halte-garderie d'une capacité d'accueil de 40 places.

    2°) – Prestations et mandats

  • Dans le cadre de la convention quadripartite Marseille Habitat/Ville de Marseille/Caisse des Dépôts et Consignations/Copropriété, Marseille Habitat a été amenée à intervenir sur le MAIL de 3 manières :

    • Assistance administrative et juridique au syndic,

    • Assistance technique,

    • Mise en oeuvre des dispositifs opérationnels.

  • Poursuite de l'intervention de Marseille Habitat sur la copropriété BELLEVUE avec mise en place d'une gestion locative adaptée, la liquidation des sociétés immobilières, l'étude d'aménagements extérieurs et de travaux de sécurité.

  • Il est à noter que la concession d'aménagement du PRI PANIER s’est poursuivie dans l’attente de son transfert à Marseille Aménagement début 1999.

    3°) – Le patrimoine

    Le taux de rotation reste élevé à 11%. Le Centre-Ville enregistre un taux très important (18,5%) en raison des résidences pour étudiants.

    Le montant global des impayés reste stable mais est encore élevé.

    La vacance est globalement en réduction et a concerné 244 logements.

    B/ Situation financière

    1/ Bilan de la Société au 31 décembre 1998

    KF

    600 000

    500 000

    400 000

    300 000

    200 000

    100 000

    0

    actif im m ob.

    actif

    circul. ch. à répartir

    cap.

    propres provisions

    dettes

    1997

    1998

    a/ La structure financière

    Pour ce qui est de l'équilibre financier de la Société, on constate que l'excédent des capitaux permanents par rapport aux valeurs immobilisées, c'est-à-dire le fonds de roulement, couvre le besoin en fonds de roulement de la Société.

    Le financement des emplois stables est assuré par :

  • un bon niveau des capitaux propres (qui représentent 18% du total du bilan contre 16% pour la valeur médiane constatée dans les SA d’HLM),

  • le recours à des dettes à long terme (69% du passif pour Marseille Habitat contre 76% pour le secteur des SA d’HLM).

Cependant, le fonds de roulement a connu une baisse importante. Cette baisse est due, d’une part, au déficit constaté en 1998 et à la diminution nette des dettes financières et d’autre part,

à de nouveaux emplois qui ont dû être intégrés au bilan en 1998 parmi lesquels les mouvements les plus significatifs sont :

MF),

  • l’acquisition des bureaux de la Société (7,4 MF),

  • l’acquisition d’un terrain nécessaire à la reconstruction de Bassens (1,1 MF),

  • la réalisation des constructions et réhabilitations achevées dans l’exercice (11,4

  • l’augmentation des en-cours d’aménagement constatant les coûts nets engagés

    dans le cadre des concessions PRI Panier (+ 13,1 MF) et PRI Bellevue (+ 1,3 MF).

    Malgré cette évolution, le taux de couverture des emplois stables par les ressources stables (105 % pour la Société) est du même niveau que le ratio médian constaté sur le secteur (106 %).

    Comme évoqué ci-dessus, nous constatons pour l’exercice 1998 une tendance au désendettement de la Société, les dettes à long terme ayant globalement diminué de 3,1 % (de 459,3 MF à 445 MF en 1998). Cette progression est essentiellement liée au remboursement anticipé d’emprunts à taux fixe (à hauteur de 31 MF) remplacés par des emprunts à taux variable plus avantageux.

    En ce qui concerne la provision pour grosses réparations, le solde constaté à la clôture de l’exercice a connu une augmentation de 7,8 % et donne une moyenne de 4,8 KF par logement au lieu de 4,4 KF pour l’année précédente. La dotation pratiquée pour 1998 (4 MF) a été calculée en fonctions des besoins en travaux déterminés par le plan patrimoine établi par la société de 1999 à 2005. La poursuite de cette progression fera tendre la provision moyenne de la Société vers celle constatée dans les SA d’HLM (qui se chiffre à 9,18 KF par logement).

    b/ La solvabilité

    Le niveau de liquidité, en baisse de 1997 à 1998, apparaît inférieur aux données médianes du secteur (3% de l’actif contre 7%) et ne couvre plus qu’environ 1/3 des dettes à court terme. Néanmoins, si on étend la comparaison sur l’ensemble des valeurs réalisables à court terme (créances liquides et trésorerie), le taux de couverture des dettes à court terme s’élève à 141 % (les créances couvrent 1,41 fois les dettes).

    La baisse constatée sur le niveau de la trésorerie (valeurs mobilières et disponibilités) est essentiellement due à l’effet combiné :

    • de la diminution de la capacité d’autofinancement,

    • de l’excédent du remboursement d’emprunts sur les emprunts reçus,

    • des investissements réalisés dans l’exercice.

      2/ Détermination du résultat de l'exercice 1998

      1997

      (MF)

      1998

      (MF)

      Produits d'exploitation

      100 912

      118 872

      Charges d'exploitation

      104 422

      116 314

      Résultat d'exploitation

      – 3 510

      + 2 558

      Produits financiers

      2 169

      1 307

      Charges financières

      15 345

      19 666

      Résultat financier

      – 13 176

      – 18 359

      Produits exceptionnels

      17 175

      14 741

      Charges exceptionnelles

      3 946

      4 235

      Résultat exceptionnel

      + 13 239

      + 10 506

      Impôts sur bénéfices

      – 35

      RESULTAT NET

      – 3 492

      – 5 295

      L'exercice se solde par un résultat net négatif de – 5,295 MF contre une perte de

      – 3,492 MF en 1997.

      3/ Examen du compte de résultat

      L'examen du compte de résultat fait ressortir les éléments significatifs suivants : a/ Facteurs d’amélioration du résultat

      Les principaux facteurs d’amélioration (économie de charges ou augmentation de produits) sont, par ordre décroissant d’impact :

    • Les dotations aux provisions :

      En 1998, la Société ne s’est pas trouvée dans l’obligation de constituer un montant important de provisions comme cela a été le cas en 1997. Les baisses constatées en dotations, pour une valeur totale de 5,91 MF, concernent :

      ï‚® les provisions pour contentieux et litiges (économie de 2,2 MF par rapport à 1997)

      :

      Il s’agit d’un contentieux avec un ancien locataire commerçant au 44 cours Belsunce,

      réglé en cours d’exercice.

      ï‚® les provisions pour grosses réparations ( économie de 1,85 MF) :

      La dotation à hauteur de 4 MF a été pratiquée selon le plan patrimoine établi (contre

      5,8 MF en 1997).

      ï‚® les provisions pour débiteurs divers (économie de 0,96 MF) :

      Ces provisions sont destinées à couvrir comptablement les dépenses avancées pour le compte de copropriétaires défaillants que la Société risque de ne pas recouvrer, l’année 1998 ayant connu un niveau de risque moindre par rapport à 1997.

      ï‚® les provisions pour dépréciation de stocks de logements (économie de 0,9 MF) :

      Les dotations intervenues en 1998 sont moindres du fait des sorties de stock pour les ventes effectuées dans l’année et des reclassements en immobilisation. Le solde des provisions pour dépréciation des stocks (0,466 MF) concerne exclusivement le stock de logements du Centre Ville.

    • Les loyers

      Ils ont connu une augmentation de 4,73 % (soit une variation de 2,8 MF en valeur) résultant principalement de la mise en service de nouveaux programmes (+1,5 MF) et de l’indexation annuelle selon l’indice INSEE (+1,07 MF).

    • Les rémunérations des concessions

      Elles sont enregistrées en transfert de charges de gestion et sont passées de 3,8 MF à 4,9 MF, soit une amélioration de 1,1 MF consécutive à l’augmentation des rémunérations perçues sur la concession Panier (transférée à Marseille Aménagement au 31 décembre 1998).

      b/ Facteurs de dégradation du résultat

      Les principaux facteurs de dégradation (augmentation des charges ou détérioration des produits) sont, par ordre décroissant d’impact :

    • Les frais financiers

      Le remplacement de trois emprunts à taux fixe (cité plus haut) représentant 31 MF a entraîné le règlement d’intérêts jusque là différés pour 4,8 MF qui auraient été comptabilisés sur les quinze prochains exercices. L’économie attendue sur cette opération a été estimée à 8,8 MF mais compte tenu de la poursuite de la baisse des taux, le gain espéré devrait être supérieur.

    • Les dépenses de maintenance

      Les dépenses de maintenance ont augmenté de 3 MF et concernent :

      ï‚® la maintenance courante pour laquelle on constate une augmentation de 1 MF due principalement à l’installation dans les nouveaux locaux qui a généré des charges liées aux travaux d’aménagement (partie non immobilisée) et aux divers contrats de maintenance nécessaires au fonctionnement du siège (matériel de bureau, nettoyage…).

      ï‚® la remise en état de logements (hausse de 2 MF).

    • Diminution de produits

      Il s’agit ici des produits "périphériques" à l’activité principale de la société qui enregistrent un repli global de 2,1 MF. Cette évolution à la baisse concerne les prestations d’études (arrivée à terme de la convention d’étude sur Le Mail), les produits annexes (mandat de Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale de Chieusse qui approche de son expiration) et la production immobilisée (ralentissement de l’activité de construction et réhabilitation).

      c/ Indicateurs de gestion

      Les éléments notables, calculés à partir des comptes de la Société et comparés aux données médianes du secteur, sont :

    • Le poids des charges de personnel

      Le ratio des charges de personnel non récupérables par logement donne 3,62 KF pour la Société contre 2,62 KF pour le secteur. Les frais de personnel représentent 11,17 % du total des charges contre 8,02 % sur le secteur.

    • Le coût de l’endettement

      Le rapport entre les frais financiers et les loyers indique, malgré le coût lié aux remboursements anticipés, une gestion performante de la dette puisque ce ratio s’élève à 30,61 % pour Marseille Habitat contre 33,51 % pour le secteur.

    • La maintenance du patrimoine

      Les dépenses de gros entretien et de grosses réparations par logement ont augmenté de manière sensible (1,04 KF par logement en 1997 contre 1,79 KF en 1998) et tendent vers la médiane du secteur (1,95 KF). Cette augmentation résulte de l’engagement d’une politique volontariste d’amélioration de l’état de la partie du patrimoine la plus ancienne.

    • La gestion des impayés

      L’incidence des impayés sur les comptes de la Société est demeurée stable puisqu’elle se chiffre à 1,31 % des loyers et charges mis en recouvrement contre 1,35 % l’année précédente.

    • La vacance

      Le taux de vacance physique, calculé hors logements vacants bloqués pour des opérations en cours, pour travaux ou réservés à la vente, se chiffre à 3,19 % et a connu une amélioration (4,65 % en 1997). Cependant, le taux relevé sur le secteur se situe à 1,3 %.

      En valeur, l’incidence financière de la vacance est globalement restée stable et est estimée à 1,5 MF dans les charges de la Société contre 1,4 MF en 1997. Toutefois, il convient de noter une forte augmentation sur la Viste et Saint-Barthélémy.

    • L’autofinancement

La capacité d’autofinancement brute (avant remboursement des emprunts) principalement affectée par l’augmentation des frais financiers, des dépenses de maintenance et la diminution des produits "périphériques", enregistre une baisse de 57 % et se chiffre à 7,5 MF. La capacité d’autofinancement nette (après remboursement des emprunts) devient négative. Les ratios donnant une comparaison avec le chiffre d’affaires (capacité d’autofinancement brute ou nette / chiffre d’affaires) donnent des valeurs inférieures au secteur :

ï‚® CAF brute / CA: 10,27 % pour Marseille Habitat contre 27,82% en valeur

médiane,

ï‚® CAF nette / CA: – 3,33 % pour Marseille Habitat contre 3,73% en valeur médiane.

Le bilan, le compte de résultat et l'annexe de l'exercice 1998 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 4 juin 1999 et approuvés par l'Assemblée Générale Ordinaire du 23 juin 1999.

Par ailleurs, les rapports des Commissaires aux Comptes ont constaté la régularité et la sincérité des comptes présentés.

  1. LE COMPTE RENDU FINANCIER

Il comprend le bilan prévisionnel actualisé et le plan de trésorerie actualisé pour les différentes opérations confiées à MARSEILLE HABITAT ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice par la Société conformément à l'article 5 II de la loi précitée.

Ces documents n’appellent pas d’observation particulière.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GÉNÉRAL DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES VU LA LOI N°83-597 DU 7 JUILLET 1983

VU LE RAPPORT ET LES COMPTES CI-ANNEXÉS OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

D E L I B E R E

ARTICLE UNIQUE Sont approuvés le rapport de gestion et le compte-rendu des activités de la Société MARSEILLE HABITAT pour l'exercice 1998.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

LE CONSEILLER DELEGUE AU DROIT DES SOLS, AU LOGEMENT, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET A LA FOURRIERE MUNICIPALE

Signé : Danielle SERVANT

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN