D018N-99/1037/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 25 Octobre 1999

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 86 membres.

99/1037/EHCV

DIRECTION DES SERVICES CONCEDES ET DES SOCIETES D'ECONOMIE MIXTE – SOGIMA –

Approbation du rapport de gestion de l'exercice 1998 et compte rendu financier des activités de la société.

99-1607-DSC

– o –

Monsieur le Maire, sur la proposition de Madame le Conseiller délégué au Droit des Sols, au Logement, aux Relations avec les Organismes d'HLM et à la Fourrière Municipale, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

La loi n° 83-597 du 7 Juillet 1983 relative aux Sociétés d'Economie Mixte Locales a instauré un cadre juridique plus souple et mieux adapté à la diversité des missions des Sociétés d'Economie Mixte Locales (SEML) tout en renforçant le rôle des collectivités territoriales dans leur fonctionnement.

C'est dans cette perspective de rapprochement entre les SEML et les collectivités dont elles sont l'émanation, que la loi précitée stipule :

  • dans son article 8, que les organes délibérants des collectivités territoriales actionnaires se prononcent sur le rapport écrit qui leur est soumis au moins une fois par an par leurs représentants au Conseil d'Administration ;

  • dans son article 5 II, que les SEML doivent fournir chaque année un bilan prévisionnel et un plan de trésorerie actualisés des activités qu'elles poursuivent dans le cadre des conventions passées avec les collectivités locales ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice.

    L'ensemble de ces documents est soumis à l'examen de l'assemblée délibérante de la collectivité territoriale actionnaire.

    Sont donc soumis à l’approbation du Conseil Municipal e rapport de gestion et les documents financiers de la SOGIMA pour l'exercice 1998.

    1. – RAPPORT DE GESTION

      Société.

      Il comprend un compte-rendu d'activité et une analyse de la situation financière de la

      A/- Rapport d'activité

      1/- Programmes de la convention 1932 (2 581 logements)

      Les majorations appliquées le 1er juillet 1998 aux logements soumis à la loi de 1948 se sont élevées à 2%. Les loyers des logements sortis du régime de la loi de 1948 (environ la moitié du parc) ont été pour leur part augmentés du taux de variation de l'indice INSEE du coût de la construction, soit de +2,39%.

      Le montant des loyers de l'exercice s'élève à 43,29 MF contre 41,87 MF en 1997 soit

      + 3,40%.

      La redevance versée à la Ville sur les excédents de loyers s'élève à 6,5 MF en 1998.

      2/ – Programmes "Crédit Foncier" (826 logements)

      Il s'agit des programmes MICHELET, RABATAU V, BONNEVEINE et LOUVAIN. Les loyers encaissés se sont élevés à 20,85 MF, soit + 5% par rapport à 1997.

      L'augmentation des loyers encaissés résulte de l'application en Juillet 1998 de

      + 2,39% correspondant au taux de variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

      Il est rappelé que le groupe LOUVAIN fait l'objet d'une convention particulière avec la Ville de Marseille, afin d'assurer le logement des marins-pompiers.

      En février 1998, la SOGIMA est devenue propriétaire des immeubles de MICHELET ET RABATAU V conformément à l’accord avec la Ville intervenu en 1997.

      3/ – Programmes PLA neufs (1 430 logements + 32 villas)

      Les loyers se sont élevés à 48,26 MF contre 42,85 MF en 1997 grâce à l'encaissement pour une partie de l'année des loyers de nouveaux groupes : PRUNEL et LAENNEC, LACEDEMONE, TEISSERE, BASTIDES DU MARINIER, JARDINS DE MUSSO et RICARD DIGNE,

      ainsi que l'encaissement en année pleine de RECHER et MORGIOU.

      La variation annuelle des loyers, également limitée dans ces immeubles aux variations de l'indice INSEE du coût de la construction, a été de + 2,39% au 1er Juillet.

      Le résultat d’exploitation ressort, pour l’ensemble des programmes, à – 928 000 F.

      4/ – Programmes d'acquisition réhabilitation en secteur diffus (443 logements)

      Les loyers se sont élevés à 9,55 MF contre 8,94 MF en 1997. Cette progression est due à l’augmentation annuelle correspondant à la variation de l’indice INSEE et à la mise en location de nouveaux programmes (Hôtel de Paris et rue de la Tour).

      Ces programmes sont réalisés dans le Centre Ville pour favoriser le développement de logements locatifs confortables, accessibles aux familles à revenus modestes ou moyens.

      La SOGIMA contribue ainsi à la politique de la Ville de Marseille en vue d'inverser le processus de dégradation constaté dans certains îlots du Centre.

      La législation fiscale permet désormais de bénéficier de l’exonération pendant 15 ans de la taxe foncière, ce qui compense pour partie les investissements importants dans ce domaine ainsi que les coûts d’entretien élevés.

      La SOGIMA enregistre dans ce secteur un déficit d'exploitation de 1,491 MF (contre 2,608 MF en 1997). Ce déficit a une origine structurelle. En effet, on constate habituellement sur ce secteur un surcoût de gestion et d’entretien courant. Par ailleurs, les grosses réparations sont à engager plus rapidement que dans le neuf.

      5/ – Activités

      Il s'agit des immeubles à vocation commerciale financés par emprunts et fonds

      propres.

      Les loyers perçus en 1998 se sont élevés globalement à 6,07 MF (+ 5,5%).

      A noter les travaux engagés à l’Escale Borély, suite à la défaillance du restaurant « La

      Mer », pour créer 4 surfaces commerciales distinctes, ce qui a permis d’augmenter à hauteur de 300 KF les loyers annuels.

      B/ – SITUATION FINANCIERE

      I M M O B.

      1997

      EN M.F

      1000

      900

      800

      700

      600

      ACTIF 500

      400

      300

      200

      100

      0

      102 725 KF

      991 179 KF

      D E T T E S

      P R O V I S I O N S

      C A P.

      P R O P R E S

      CH. A R E P A R T

      I R

      A C T I F

      C I R C U L A N T

      PASSIF

      138 805 KF

      55 739 KF

      987 469 KF

      1/ – Situation de la Société au 31 décembre 1998

      182 081 KF

      A C T I F

      1998

      Pour ce qui est de l'équilibre financier de la Société, on constate que les capitaux permanents couvrent les valeurs immobilisées, ce qui dégage un fonds de roulement positif qui, cependant, a connu une baisse importante due à de nouveaux emplois intégrés au bilan en 1998 :

  • la réalisation des constructions et réhabilitations achevées en 1998 et en cours de chantier ont entraîné une augmentation des immobilisations corporelles de 94,44 MF (avant amortissement),

  • la constatation des travaux engagés dans le cadre des opérations en accession, en particulier "Le Parnasse", a conduit à une augmentation des en-cours de production pour 17,58 MF.

    Malgré cette évolution, le niveau du fonds de roulement demeure dans les normes du secteur puisque le taux de couverture des emplois stables par les ressources stables se situe à 110 % pour la Sogima contre 106 % (chiffre 1997) pour le secteur.

    En ce qui concerne les valeurs non permanentes, les ressources sont en excédent par rapport aux emplois.

    Cette structure de financement s’est traduite par une trésorerie excédentaire et permet d’obtenir un ratio de liquidité immédiate en baisse mais encore satisfaisant : l’ensemble des valeurs liquides couvraient 2,3 fois les dettes à court terme en 1997, ce ratio n’est plus que de 1,2 en 1998. C’est l’augmentation des dettes sur immobilisations par la constatation du solde dû (37,5 MF) pour l’acquisition à la Ville des programmes Michelet et Rabatau qui a contribué à la dégradation de ce rapport.

    La structure du bilan de la SOGIMA, comparée aux statistiques du secteur, appelle les commentaires suivants :

  • La part des capitaux propres de la société (11,29 % de la valeur du bilan) est inférieure à la donnée médiane (15,97 % du bilan). Cependant, ces ressources propres demeurent stables en valeur, évoluant de 138,6 MF à 138,8 MF.

  • Le niveau des provisions pour grosses réparations, comme l’année précédente, reste élevé (18,13 KF par logement pour la société contre 9,18 KF par logement en ratio médian).

    Enfin, nous notons que les dettes financières ont suivi une augmentation nette de 5,5 % s’établissant à 875,2 MF contre 829,2 MF en 1997.

    2/ – Détermination du résultat de l'exercice 1998

    1997

    (en MF)

    1998

    (en MF)

    Produits d'exploitation

    212

    221,6

    Charges d'exploitation

    169,6

    175,9

    Résultat d'exploitation

    +42,4

    + 45,7

    1997

    (en MF)

    1998

    (en MF)

    Produits financiers

    8,9

    9,7

    Charges financières

    47,3

    49,5

    Résultat financier

    – 38,4

    – 39,8

    1997

    (en MF)

    1998

    (en MF)

    Produits exceptionnels

    6,9

    7,8

    Charges exceptionnelles

    2,8

    5,6

    Résultat exceptionnel

    + 4,1

    + 2,2

    1997

    (en MF)

    1998

    (en MF)

    Participation des salariés

    1

    1,2

    Impôt sur les Sociétés

    0,05

    1,2

    Résultat net

    + 7,1

    + 5,7

    L'exercice se solde par un résultat net positif de + 5 766 930 F contre un excédent de

    + 7 085 965 F en 1997.

    L'analyse du compte de résultat fait ressortir les éléments suivants :

    1. Les facteurs positifs sont par ordre décroissant d’impact :

  • L’augmentation de la production stockée (+ 22,4 MF de 1997 à 1998) qui est la contrepartie de l’intégration dans le bilan des travaux engagés des opérations en accession et des 10 lots restants du programme "La Compassion".

  • L’augmentation du volume des loyers (+9,7 MF par rapport à l’année précédente), principalement enregistrée dans la mise en location de nouveaux programmes PLA neufs.

    1. Le seul facteur négatif notable ayant participé à la dégradation du résultat est la baisse des ventes en accession qui se chiffrait à 36,9 MF en 1997 contre 6,9 MF en 1998. L’année 1997 avait effectivement constaté un fort volume de chantiers venus à terme et commercialisés.

    2. Les indicateurs de performances économiques ont suivi une progression favorable : + 11 % pour la valeur ajoutée, + 8 % pour l’excédent brut d’exploitation. Nous notons également que la capacité d’autofinancement brute (hors remboursement des emprunts) a connu une légère augmentation de 1,5 % et représente 19,86 % du chiffre d’affaires (17,27 % en 1997). Mais l’on constate que ce niveau d’autofinancement satisfaisant demeure cependant inférieur au taux constaté dans les SA d’ HLM oí¹ il se situe à 27,82 %. L’autofinancement net (après remboursement des emprunts) enregistre une valeur négative du fait d’un volume de remboursement à hauteur de 50 MF (contre 18,8 MF en 1997).

    3. Les ratios de gestion, en comparaison avec les données médianes du secteur, font état des différences notables suivantes :

  • Le taux de non recouvrement des loyers s’est situé à 3,23 % au 31 décembre 1998 contre 0,70 % enregistré dans les SA d’HLM. Cependant, en faisant abstraction du programme commercial Escale Borély, ce ratio ne se situe plus qu’à 2,38 %. Par ailleurs, le taux moyen enregistré sur l’année 1998 est de 3 %. Ce chiffre est en constante diminution (le montant des pertes sur locataires déménagés a baissé de moitié par rapport à 1997).

  • Le taux de vacance physique est de 1,8 % (94 logements vacants sur 5312 au total) pour la société contre 1,3 % constaté sur le secteur. Cette vacance est surtout observée dans les

    immeubles de la convention 32 qui représentent 50 % des logements vacants malgré un nombre en baisse de 10 % par rapport à 1997.

  • Le pourcentage de charges de personnel par rapport à l’ensemble des charges s’est établi à 11,45 % pour la SOGIMA contre 8,02 % en valeur médiane. On constate une augmentation de 8% sur ce poste (de 24,6 MF à 26,6 MF).

3/ – Répartition du résultat de l'exercice 1998

Le résultat net augmenté du report à nouveau de 1997, soit un total de 10 599 319 F, est affecté selon la répartition suivante :

  • 3 500 000 F à la réserve facultative portée ainsi à 27 000 000 F,

  • 2 205 000 F pour servir aux actionnaires un dividende de 10,50 F par action,

    (970 200 F pour la Ville de Marseille) ouvrant droit à un avoir fiscal de 5,25 F (soit un taux de distribution de 38,2 % contre 29,6% en 1997),.

  • 4 894 319 F en report à nouveau bénéficiaire.

Le bilan, le compte de résultat et l'annexe de l'exercice 1997 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 26 février 1999 et approuvés par l'Assemblée Générale Ordinaire du 19 avril 1999.

Par ailleurs, les rapports des Commissaires aux Comptes ont constaté la régularité et la sincérité des comptes présentés.

  1. – LE COMPTE RENDU FINANCIER

Il comprend le bilan prévisionnel actualisé et le plan de trésorerie actualisé pour les différentes opérations confiées à la SOGIMA ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice par la Société conformément à l'article 5 II de la loi précitée.

Ces documents n’appellent pas d’observation particulière.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES VU LA LOI N° 83-597 DU 7 JUILLET 1983

VU LE RAPPORT ET LES COMPTES CI-ANNEXES OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

D E L I B E R E

ARTICLE UNIQUE Sont approuvés le rapport de gestion et le compte-rendu des activités de la SOGIMA pour l'exercice 1998.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

LE CONSEILLER DELEGUE AU DROIT DES SOLS, AU LOGEMENT, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET A LA FOURRIERE MUNICIPALE

Signé : Danielle SERVANT

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN