D00KQ-98/1021/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 21 Décembre 1998

PRESIDENCE DE MONSIEUR Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille, Sénateur des Bouches-du-Rhône. L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 84 membres.

98/1021/EHCV

DIRECTION DES SERVICES CONCEDES ET DES SOCIETES D'ECONOMIE MIXTE – MARSEILLE

HABITAT – Approbation du rapport de gestion de l'exercice 1997 et compte-rendu financier des activités de la société.

98-746-DSC

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Monsieur le Maire, sur la proposition de Madame le Conseiller délégué au Droit des Sols, au Logement et aux Relations avec les Organismes HLM, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

La Loi n° 83-597 du 7 juillet 1983 relative aux Sociétés d’Economie Mixte Locales a instauré un cadre juridique plus souple et mieux adapté à la diversité des missions des Sociétés d’Economie Mixte Locales (SEML) tout en renforçant le rôle des collectivités territoriales dans leur fonctionnement.

C'est dans cette perspective de rapprochement entre les SEML et les collectivités dont elles sont l'émanation, que la loi précitée stipule :

Dans l'article 8, que les organes délibérants des collectivités territoriales actionnaires se prononcent sur le rapport écrit qui leur est soumis au moins une fois par an par leurs représentants au Conseil d'Administration.

Dans l'article 5 II que les SEML doivent fournir chaque année un bilan prévisionnel et un plan de trésorerie actualisés des activités qu'elles poursuivent dans le cadre des conventions passées avec les collectivités locales ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice.

L'ensemble de ces documents est soumis à l'examen de l'assemblée délibérante de la collectivité territoriale actionnaire.

Sont donc soumis à notre approbation le rapport de gestion et les documents financiers de MARSEILLE HABITAT pour l'exercice 1997.

  1. RAPPORT DE GESTION

    Il comprend un compte-rendu d'activités et une analyse de la situation financière de la

    Société.

    A/ Rapport d'activités

    Au 31 décembre 1997, le patrimoine de MARSEILLE HABITAT se composait de 4 063 logements se répartissant comme suit :

    • Centre Ville : 597

    • Diffus : 231

    • Grands ensembles et résidences immobilières : 2 440

    • Habitat adapté : 339

    • Résidences pour infirmières : 456

      1. Les mandats et prestations de services.

        1. Mandat de RHI CHIEUSSE-PASTEUR

          La Société a poursuivi les missions que lui a confié la Ville en 1988 dans le cadre de la RHI sur les îlots CHIEUSSE-PASTEUR à l'Estaque.

        2. Opération urbaine sur le MAIL

          Durant l'année 1997, Marseille Habitat a réalisé un diagnostic financier, technique et foncier afin de déterminer exactement les conditions d'une intervention de la Société sur la copropriété Le Mail.

          Marseille Habitat a entrepris d'examiner précisément l'impact que pourrait avoir sur la Société une implication active dans ce dossier.

      2. Le patrimoine

      On constate une augmentation sensible du taux de relocation qui passe de 1,2% en 1996 à 3,9% en 1997.

      Le taux de rotation reste élevé à 12% mais une partie est due à des mouvements internes (mutations ou logements-tiroirs) liés aux opérations de réhabilitation du Centre-Ville et aux opérations spécifiques de type étudiants.

      La vacance, globalement en réduction, est cependant en légère augmentation sur le patrimoine classique et en nette baisse sur le patrimoine Centre-Ville.

      B/ Situation financière

      1/ Situation de la Société au 31 décembre 1997

      EN M.F 600

      500

      ACTIF

      400

      300

      200

      100

      0

      PASSIF

      1997

      1996

      Pour ce qui est de l'équilibre financier de la Société, on constate que l'excédent des capitaux permanents par rapport aux valeurs immobilisées, c'est-à-dire le fonds de roulement, couvre le besoin en fonds de roulement de la Société.

      Le financement des emplois stables est assuré par :

    • un bon niveau des capitaux propres (qui représentent 18,8% du total du bilan contre 14,5% pour la valeur médiane constatée dans les SA d’HLM),

    • le recours à des dettes à long terme (71,4% du passif pour Marseille Habitat contre 75,4% pour le secteur des SA d’HLM).

      Cependant, en comparant les données médianes avec celles de la société, on

      constate que :

    • le besoin en fonds de roulement, traduisant généralement une ressource (excédent)

      pour ces organismes, indique a contrario un besoin en financement pour Marseille Habitat,

    • le niveau de liquidité apparaît inférieur aux données médianes du secteur. On note, par exemple, que le ratio de liquidité immédiate (qui permet de mesurer la capacité de l’entreprise à faire face à ses dettes à court terme avec ses liquidités immédiatement mobilisables) représente seulement 74% contre 182% pour le secteur.

      Les données bilantielles indiquent d’autres points remarquables :

      1. L'actif immobilisé qui représente l'ensemble des moyens dont dispose la Société pour exercer son activité, a cru de 4,6 % entre 1996 et 1997 en passant de 486 063 KF à 508 388 KF.

        La tendance d'augmentation de l'actif immobilisé se poursuit mais se révèle moins importante que celle constatée l'année précédente (+ 7,7%).

      2. L'actif circulant qui concerne le cycle d'exploitation de la société a connu une légère baisse (- 0,9 %) passant de 117 346 KF à 116 22 KF.

        A l'intérieur de cet actif circulant, on note les mouvements suivants :

    • une diminution des disponibilités et des valeurs mobilières de placement.

    • une baisse très sensible des créances.

    • une baisse légère des stocks.

      Les délais moyens de crédit indiquent un fort décalage entre la durée moyenne des encaissements des créances à court terme et celle des décaissements liés aux dettes à court terme.

      1. Les capitaux propres passent de 109 580 KF à 119 535 KF entre les deux exercices. Cette augmentation provient essentiellement des subventions d'investissement perçues.

      2. Les provisions pour grosses réparations, apparaissant au passif dans le poste "provisions pour charges", rapportées au nombre de logements, indiquent une valeur inférieure à la moyenne du secteur (4,4 KF par logement pour la société contre 9,22 KF pour le secteur). Le rapport général des Commissaires aux Comptes indique, en observation, que les dotations à la provision pour grosses réparations doivent être justifiées par un plan à moyen terme des prévisions techniques de dépenses par programme, ce qui pourrait amener la société à une évaluation à la hausse de ses dotations pour les années à venir.

      3. Les dettes présentent une hausse de 1,4 % en s'établissant à 494 777 KF contre 488 064 KF au 31 décembre 1996. Ce sont notamment les dettes financières qui progressent bien que la société présente un endettement relativement modéré.

      2/ Détermination du résultat de l'exercice 1997

      1996 (MF)

      1997 (MF)

      Produits d'exploitation

      130 896

      100 912

      Charges d'exploitation

      130 576

      106 189

      Résultat d'exploitation

      + 320

      – 5 277

      Produits financiers

      3 477

      2 169

      Charges financières

      16 500

      15 345

      Résultat financier

      – 13 023

      – 13 176

      Produits exceptionnels

      20 473

      17 176

      Charges exceptionnelles

      5 828

      2 180

      Résultat exceptionnel

      + 14 645

      + 14 996

      RESULTAT NET

      + 1 908

      – 3 492

      L'exercice se solde par un résultat net négatif de – 3 492 306 F contre un excédent de

      + 1 907 524 F en 1996.

      L'examen du compte de résultat fait ressortir les éléments suivants :

      1. Le résultat d'exploitation, qui mesure la performance de la société indépendamment de toute politique financière et incidences fiscales, dégage une perte de 5 277 KF.

        Ce résultat est essentiellement dû à:

    • un doublement des provisions pour grosses réparations rendu nécessaire par la perspective d'importants travaux sur le patrimoine,

    • une baisse très importante de l’activité "vente de logements",

    • un accroissement des dotations aux amortissements du fait de la mise en service de nouvelles opérations,

    • une perte sur locataires irrécouvrables.

    Par ailleurs, on constate un taux élevé de la vacance du parc de la société même si elle a diminué en 1997 (4,65 % pour Marseille Habitat contre 1,4% pour le secteur). L’incidence négative de la vacance sur le compte de résultat a été estimée à 1432 KF.

    De même, même si le taux d’impayés est en régression depuis l’année précédente, la perte sur créances irrécouvrables s’élève à 1 767 KF en 1997.

    Les créances douteuses, rapportées au montant total des créances d’exploitation, font apparaître un taux de 30,51% contre 23,15% pour le secteur (59,5% des créances locataires sont jugées comme douteuses).

    Enfin, on peut également relever que le poids des charges en personnel dans la société est plus élevé que celui constaté sur le secteur (3,68 KF par logement pour Marseille Habitat contre 2,58 KF par logement pour le secteur des SA d’HLM). L’interprétation de ce ratio est à nuancer avec le portefeuille d’activité de la société qui n’a pas exclusivement mais plutôt majoritairement le logement social pour objet (les loyers ont représenté en 1997 86 % des recettes de Marseille Habitat).

    1. Le résultat financier s'établit à – 13 176 MF contre – 13 023 KF en 1996.

      On peut noter une tendance au resserrement des charges financières (économie de 1 155 KF par rapport à l’année 1996). La société présente des coûts d’endettement qui indiquent une politique financière performante dans la gestion de la dette (le poids des intérêts versés en 1997 repésente 3,33 % des dettes financières pour Marseille Habitat contre 5,07 % pour les SA d’HLM).

    2. Le résultat courant, c'est-à-dire le résultat provenant de l'activité normale de la Société après frais financiers, s'établit donc à – 18 453 339 F.

    3. Le résultat exceptionnel est de + 14 996 KF grâce à l’augmentation de la subvention d’équilibre. Il a une incidence importante sur le résultat net obtenu en permettant de le

      ramener à

      – 3 492 KF.

    4. La capacité d’autofinancement, qui représente l’ensemble des cash flows dégagés

    par l’activité récurrente, apparaît insuffisante si on la compare à la valeur médiane (13,06 % du chiffre d’affaires pour la société contre 27,79 % pour le secteur). En tenant compte du remboursement des emprunts, la capacité d’autofinancement devient négative. Cette tendance, si elle se poursuit, sera un facteur de dégradation de la trésorerie.

    Le bilan, le compte de résultat et l'annexe de l'exercice 1997 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 11 Mai 1998 et approuvés par l'Assemblée Générale Ordinaire du

    24 Juin 1998.

    Par ailleurs, les rapports des Commissaires aux Comptes ont constaté la régularité et la sincérité des comptes présentés.

  2. LE COMPTE RENDU FINANCIER

Il comprend le bilan prévisionnel actualisé et le plan de trésorerie actualisé pour les différentes opérations confiées à MARSEILLE HABITAT ainsi qu'un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice par la Société conformément à l'article 5 II de la loi précitée.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GÉNÉRAL DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES VU LA LOI N°83-597 DU 7 JUILLET 1983

VU LE RAPPORT ET LES COMPTES CI-ANNEXÉS OUí LE RAPPORT CI-DESSUS

D E L I B E R E

ARTICLE UNIQUE Sont approuvés le rapport de gestion et le compte-rendu des activités de la Société MARSEILLE HABITAT pour l'exercice 1997.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

LE CONSEILLER DELEGUE AU DROIT DES SOLS, AU LOGEMENT ET AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM

Signé : Danielle SERVANT

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

SENATEUR DES BOUCHES-DU-RHONE

Jean-Claude GAUDIN