D0090-98/0630/EHCV

VILLE DE

MARSEILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

DEPARTEMENT DES

BOUCHES-DU-RHONE

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

Séance du 20 Juillet 1998

PRESIDENCE DE MONSIEUR, Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille.

L’Assemblée formée, Monsieur le Maire a ouvert la séance à laquelle ont été présents 76 membres.

98/0630/EHCV

DIRECTION GENERALE DE L'URBANISME ET DE L'HABITAT – DIRECTION DE L'HABITAT ET DU

LOGEMENT – GRAND PROJET URBAIN – Projet d'aménagement de Plan d'Aou/Saint Antoine/La Viste – Protocole à intervenir entre la Ville, l'Etat et les organismes HLM.

98-324-DGUH

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Monsieur le Maire, sur la proposition de Monsieur l'Adjoint délégué à la Politique de la Ville, aux Relations avec les Organismes d’HLM et au Grand Projet Urbain, soumet au Conseil Municipal le rapport suivant :

Depuis de nombreuses années la cité du Plan d'Aou figure parmi les sites prioritaires d'interventions en matière de requalification urbaine et de développement social.

Quasiment toutes les procédures de la politique de la Ville s'y sont appliquées, ainsi que dans les deux ensembles voisins de la Bricarde et la Castellane oí¹ les difficultés, bien que moins aiguí«s, étaient très préoccupantes.

La situation de ces trois ensembles immobiliers, souvent dénommées "les trois cités", a été d'ailleurs à l'origine de la réflexion engagée par la Ville et l'Etat sur la mise en oeuvre de mesures exceptionnelles afin de pallier les graves déséquilibres urbains et sociaux constatés.

Cette réflexion a confirmé l'intérêt de la création d'un Grand Projet Urbain (dispositif expérimental mis en place sur seulement 12 sites en France), sur un périmètre suffisamment large (tout le 16ème arrondissement et les 2/3 du 15ème), pour que puissent se développer efficacement des réponses multiples, souvent interdépendantes, à une échelle pertinente au regard des questions à traiter.

Dans le même esprit nous avons considéré que toute reconstruction sur le plateau de Plan d'Aou, après la démolition déjà décidée de la cité HLM, ne pouvait se concevoir en limitant la réflexion au périmètre de la propriété des organismes HLM mais qu'il convenait au contraire de saisir l'opportunité de libération des terrains pour imaginer un projet d'aménagement intégrant le plateau de Plan d'Aou à son environnement et notamment aux villages de Saint Antoine et la Viste.

Cette réflexion globale s'imposait d'autant plus que l'ouverture à proximité immédiate du Centre Commercial Grand Littoral, comme plus largement les perspectives d'urbanisation de la ZAC Saint André, amenaient à s'interroger sur une nouvelle centralité des "quartiers Nord".

Bien que cette nouvelle centralité reste très dépendante de certaines infrastructures autoroutières (réalisation de B55, L2, échangeur A7/B55/L2) ou de transports collectifs (voies ferrées Aix/Marseille, TCSP urbain) projetées dans le secteur et dépassant bien évidemment le strict périmètre de l'étude, la requalification du plateau de Plan d'Aou en constitue une étape importante.

C'est pourquoi le projet d'aménagement proposé, et décrit sommairement ci-dessous, a fait l'objet d'études plus précises sur le plateau de Plan d'Aou et ses abords immédiats, appelés à une totale recomposition, notamment sur la propriété actuelle des logeurs avec lesquels le montage opérationnel (foncier et financier) a été négocié et fait l'objet du projet de protocole annexé.

  1. LE PROJET D'AMENAGEMENT

    1. Le parti général

      Le projet d'aménagement des quartiers de Plan d'Aou/Saint Antoine/la Viste se structure autour de trois éléments essentiels :

      • la création de la U222, rue nouvelle reliant le Boulevard Barnier à la Route de la Viste, au sud du village de la Viste,

      • la création à l'emplacement de la gare actuelle de Saint Antoine d'un pôle d'échange, futur lieu de correspondance entre bus, Transport Collectif en Site Propre et Train Express Régional,

      • la création du Parc Belvédère de Séon, intégrant des équipements de loisirs, en particulier dans la ZAC de Saint André, susceptibles d'accueillir un large public et rayonnant au-delà des quartiers avoisinants.

      Ces éléments visent à favoriser l'intégration urbaine et sociale par la diversification de l'usage de ce territoire, manifestée notamment par une offre d'habitat élargi, l'accueil d'activités économiques ou la présence d'équipements publics.

      La création de nouveaux services, notamment en matière de transports, ou la consolidation des services existants, notamment en matière commerciale, comme l'amélioration du traitement des espaces publics, doivent concourir simultanément à la requalification de ces quartiers et participer à une dynamique générant une attractivité nouvelle de ces territoires.

      D'ores et déjà la collectivité, par la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat, sur les "villages" de Saint Antoine et la Viste, par l'aménagement des espaces publics (Place Canovas, traversée de St Antoine), par la création de la Zone Franche Urbaine, en englobant la plateau de Plan d'Aou et le village de Saint Antoine, par la mobilisation du FISAC, par le soutien à des opérations d'accession à la propriété, participe activement à la réalisation des objectifs urbains, économiques et sociaux du projet.

      Dans cette logique d'intégration urbaine, le projet d'aménagement vise à rompre l'isolement du plateau de Plan d'Aou en favorisant une urbanisation en continuité avec celle environnante le long du Boulevard Barnier, dans le village de Saint Antoine, et dans la ZAC de Saint André, et en encourageant la coexistence des diverses fonctions urbaines (résidentielles, économiques, ludiques, culturelles…).

    2. La composition urbaine sur le plateau de Plan d'Aou

      Le principe de reloger sur le site, qui accueillait à l'origine 900 logements locatifs sociaux dont 350 restaient occupés fin 1994, la quasi totalité des 275 ménages actuellement locataires de Plan d'Aou ayant été retenu, le plan d'aménagement proposé tente de concilier les impératifs de relogement et les impératifs de mixité urbaine, tout en prenant en compte les diverses phases de libération du sol pour réduire au mieux les délais de relogement.

      C'est ainsi que l'urbanisation se développe autour d'une rue nouvelle reliant le Boulevard Barnier et la voie de la ZAC Saint André, véritable épine dorsale de cet aménagement qui traverse une nouvelle place publique composée à son intersection avec le Boulevard Thollon, axe principal de liaison entre le village de Saint Antoine, au droit du futur pôle d'échanges, et le nouveau quartier de Plan d'Aou.

      Des voies secondaires forment, sur le plateau de Plan d'Aou, des îlots dans lesquels seront édifiées les constructions futures, dont certaines en prolongement des quatre immeubles d'habitation regroupant 94 logements dont la réhabilitation est prévue, en complément des 200 logements à construire sur le site pour satisfaire pratiquement l'ensemble des besoins de relogements.

      Cette continuité le long des voies secondaires participera à la forme urbaine recherchée qui s'inspire largement des caractéristiques des villages sans méconnaître les pratiques des habitants, locataires HLM, qui souhaitent disposer d'espaces libres en pied d'immeubles et les trouveront, dans le schéma proposé, en pied d'immeuble au coeur des îlots.

      L'organisation ainsi proposée tient compte, dans ses principes, des remarques successives qui ont été enregistrées lors des réunions de présentation du projet aux représentants associatifs, et prévoit de composer l'espace en divers îlots affectés :

      la propriété ;

      • à partir du sud, sur des terrains inclus dans la ZAC Saint André, à de l'accession à

      • dans la partie centrale, au nord de la future place oí¹ aboutira le Boulevard Thollon,

        à des logements locatifs sociaux, le long de la U222, face auxquels un îlot recevrait des habitations, le long de voies secondaires, en immeubles collectifs pour du relogement, puis, vers l'ouest sur des terrains qui seront rendus libres par la démolition des immeubles HLM existants, en accession à la propriété ;

        • au-delà, plus au nord, entre la U222 et la voie ferrée, à des activités économiques, avec de l'autre côté de la rue un îlot constructible dont la destination finale dépendra fortement des demandes, variées, d'occupation enregistrées : activités économiques, équipements publics, résidence du 3ème âge, voire habitat.

          Il convient de noter que l'accueil d'activités économiques ne répond pas au seul souci de diversification des fonctions urbaines mais aussi à la nécessité d'offrir, en Zone Franche Urbaine, de nouveaux terrains pour répondre à la demande. Toutefois, l'intérêt des professionnels de l'immobilier d'entreprise pour ce site restant à confirmer, des solutions alternatives d'occupation de l'espace ont été imaginées afin de minimiser les risques de voir des terrains demeurer trop longtemps inoccupés.

        • enfin, en limite nord du plateau et du tissu pavillonnaire, à des opérations d'habitat, partie en locatif collectif le long de la U222, partie en accession sociale individuelle, sur le stade qui sera déplacé, dans le futur Parc Belvédère de Séon, l'un des trois projets forts du GPU, s'étendant de Plan d'Aou à la Calade, et accueillera sur le plateau des équipements de proximité et des espaces de loisirs et de détente.

          Ainsi l'aménagement proposé vise à assurer la mixité urbaine recherchée, en alternant des zones d'habitat, en collectif ou en individuel, en locatif ou en accession à la propriété, des secteurs d'activités et des espaces publics de nature à ouvrir ce secteur sur son environnement immédiat.

          Les principales orientations ainsi arrêtées, le projet pourra connaître, dans sa réalisation, quelques évolutions résultant des nécessaires approfondissements et intégrant, avec pragmatisme, les demandes présentées.

          Ces évolutions pourront notamment résulter des concertations à approfondir avec les représentants des habitants de Plan d'Aou, ou à engager avec la population de Saint Antoine et la Viste, concernée également par ce projet d'ensemble.

    3. Les compléments du projet d'ensemble

      De telles concertations ne peuvent se limiter à l'organisation spatiale, mais bien évidemment touchent à l'ensemble des services offerts à la population et généralement à la gestion urbaine proposée.

      En particulier, la programmation des équipements publics, tels que la bibliothèque de Saint Antoine, dont l'implantation est prévue près du pôle d'échanges de Saint Antoine, le Centre Social de Saint Antoine, dont la localisation suite aux réunions avec les représentants associatifs est envisagée en haut du Boulevard Thollon, ou la Maison de la Petite Enfance, équipements figurant à la programmation du Grand Projet Urbain, de locaux associatifs ou d'équipements sportifs seront précisés dans le cadre de cette concertation.

      De plus l'étude actuellement en cours en matière de Transports Collectifs en Site Propre portera notamment sur la desserte de ces quartiers, avec parmi les hypothèses de tracé une desserte le long de la U222.

      Ces programmes d'équipements et d'infrastructures valoriseront un site susceptible d'accueillir, sur le seul périmètre La Bricarde/Boulevard Barnier/Voie ferrée/U206, diverses opérations d’habitat dont 290 logements locatifs sociaux (200 neufs et 90 réhabilités).

      Ces programmes compléteront les opérations d'amélioration de l'habitat prévues sur Saint Antoine et la Viste, mais aussi les opérations de constructions neuves envisagées sur la Viste en accession à la propriété (70 logements ayant obtenu un permis de construire) ou en locatif social (Moulins de Rimbaud, Hanoí¯, Parc de la Corniche regroupant une centaine de logements).

  2. LE MONTAGE OPERATIONNEL

    1. Le montage foncier

      La maîtrise foncière des terrains nécessaires à la réalisation des quelques opérations structurantes constitue tout naturellement un préalable à cette opération.

      A l'inverse certains terrains susceptibles de recevoir tout au long du déroulement du projet les affectations proposées n'imposent pas, quant à eux, une maîtrise publique préalable.

      Sur le plateau élargi de Plan d'Aou, les propriétés appartiennent essentiellement à la Ville et aux bailleurs sociaux qui possèdent 10 hectares sur 18.

      Une négociation a donc été engagée avec les logeurs sociaux afin d'imaginer des échanges fonciers et a permis de conclure sur les dispositions suivantes, conformément au projet de protocole annexé :

        • les organismes HLM cèdent gratuitement à la Ville l'ensemble des terrains destinés aux voiries, aux espaces libres publics et notamment au Parc Belvédère de Séon,

        • les organismes HLM cèdent gratuitement les terrains destinés aux équipements

          de superstructure,

        • les organismes HLM conservent les terrains nécessaires aux opérations de

          constructions neuves destinées aux relogements, et les terrains d'assiette des bâtiments conservés,

        • les organismes HLM conserveront pendant 5 ans les terrains destinés aux opérations d'accession à la propriété mais, au-delà de cette période, s'engagent à les céder à la Ville, sur sa demande, si rien n'a été entrepris jusqu'alors,

        • la Ville cède aux organismes HLM les terrains, en limite de périmètre, destinés aux opérations de relogement et reçoit en contrepartie les terrains constructibles destinés à un autre usage. Toutefois pour favoriser une affectation rapide de ces terrains conformément à leur destination, les bailleurs pourront, dans un délai de cinq ans, en l'absence de preneur présenté par la Ville, céder directement ces terrains à des constructeurs s'engageant à réaliser des opérations conformes au plan d'aménagement.

      Le dispositif proposé vise donc, dans le cadre des règles de droit commun, complétées par les règles conventionnelles incluses dans ce protocole, à favoriser une réalisation la plus rapide possible de l'opération.

      Ces dispositions en matière foncière s'accompagnent, dans le projet de protocole joint, de dispositions financières qui leur sont indissociables, pour permettre la réalisation des opérations de relogement.

    2. Le montage financier des opérations de relogement

      Les principes de relogement arrêtés prévoient de reloger l'essentiel des habitants de Plan d'Aou sur le site, en logements neufs ou en logements réhabilités, de favoriser l'accueil dans le parc social existant ou à créer hors du site et, enfin, pour les quelques ménages posant des problèmes spécifiques, de réaliser des opérations adaptées hors du site.

      L'exploitation de l'enquête auprès des ménages qui vient de s'achever permettra, compte tenu de l'offre de relogement, des aspirations et des possibilités des ménages actuels, d'arrêter dans les prochains mois un plan de relogement individualisé.

      La grande modicité des ressources de la plupart des ménages a toujours constitué un frein majeur à leur relogement.

      Aussi les loyers proposés doivent impérativement être sensiblement inférieurs à ceux couramment pratiqués.

      C'est pourquoi la Ville se propose d'allouer des subventions exceptionnelles pour réduire significativement les loyers, et a accepté que 90 logements environ soient maintenus et réhabilités sur le site afin d'offrir des logements à faible loyer aux ménages les moins solvabilisés.

      Les conditions de financement en vigueur au printemps 1998 ont permis de définir, selon l'objectif de loyer, l'aide à accorder par la Ville.

      Cette aide serait au maximum :

      • pour un type 4 moyen neuf, avec un loyer mensuel de 1.800 F, de 50.000 F,

      • pour un type 4 moyen réhabilité, avec un loyer mensuel de 1.550 F, de

      35.000 F, pour un type 4 moyen dans le parc existant, dont le loyer mensuel serait réduit de 280 F, de 35.000 F.

      En outre des mesures d'accompagnement seront prises concernant notamment la Maîtrise d'Oeuvre Urbaine et Sociale et les aides au relogement.

      Les travaux de démolition des immeubles et le remboursement des emprunts correspondants continueront à être cofinancés par l'Etat et la Ville.

      Globalement les opérations de démolition et de relogement seraient financées dans les conditions suivantes :

      1. Aide de la Ville de 18 MF aux opérations de constructions neuves, réhabilitations, relogements dans le parc existant (tenant compte de la typologie prévisible des logements du fait

        de la taille des familles, des coûts d'opérations spécifiques, d'une sensible proportion de décohabitations).

        Cette aide s'ajoute aux aides de l'Etat sous forme de subvention (25,26 MF pour 200 logements neufs et 90 réhabilités) ou de réduction de TVA (13,23 MF pour 200 logements neufs et 90 réhabilités).

      2. Aide de la Ville de 3,750 MF aux travaux de démolition (50 % du montant des travaux avec une participation de 35 % de l'Etat).

      3. Aide de la Ville de 2,975 MF au remboursement des emprunts (35 % du montant du remboursement du capital restant dû, 30 % étant financés par l'Etat).

      4. Aide de la Ville de 700.000 F à titre de participation aux frais de déménagements, installation de compteurs…

      5. Aide de la Ville de 1,180 MF pour financer les éventuelles "opérations tiroirs", une partie de cette enveloppe pouvant être également affectée à de l'entretien renforcé.

      Soit un total de 26,605 MF non compris l'assistance d'une Maîtrise d'Oeuvre Urbaine et Sociale qui sera proposée ultérieurement après définition précise de la mission.

      Ces dépenses ne comprennent pas les prestations à réaliser immédiatement, tant en ce qui concerne la Maîtrise d'Oeuvre Urbaine et Sociale qu'en ce qui concerne les travaux dans des logements tiroirs objets de rapports au Conseil Municipal examinés par ailleurs.

    3. Le programme d'équipement

Outre ce financement exceptionnel aux opérations de relogement, la Ville assurera la maîtrise d'ouvrage des équipements dont les dossiers seront présentés, au fur et à mesure de leur élaboration, à l'approbation du Conseil Municipal et dont le calendrier de réalisation devra être compatible avec le calendrier de livraison des opérations de relogements.

D'ores et déjà, les équipements suivants figurent à la programmation pluriannuelle au titre du Grand Projet Urbain et concernant, en tout ou partie, le projet Plan d'Aou/Saint Antoine/La Viste :

  • Création de la U222 (22 MF)

  • Equipements d'infrastructure Grand Saint Antoine – La Viste (15 MF)

  • Equipements de superstructure Grand Saint Antoine – La Viste (10 MF)

  • Centre Social de Saint Antoine (6 MF)

  • Bibliothèque de Saint Antoine (45 MF)

  • Pôle d'échanges de Saint Antoine (28 MF)

  • Parc Belvédère de Séon (44 MF)

La requalification du Boulevard Barnier et du Boulevard du Bosphore, à l'étude, participera également à l'aménagement de ces quartiers.

Pour assurer le financement de ces opérations, comme des opérations de démolition, construction, réhabilitation et des dépenses annexes du relogement, les participations de l'Etat et du Conseil Régional, partenaires du Grand Projet Urbain, seront sollicitées, ainsi que les aides du Conseil Général et de l'Europe.

L'implantation des diverses opérations, la multiplicité des acteurs, la nature des enjeux, l'existence de dispositifs spécifiques, conduisent à confirmer la responsabilité particulière de l'équipe du Grand Projet Urbain dans la conduite de cette opération d'aménagement.

Les enjeux urbains et sociaux attachés à cette opération imposent une mobilisation toute particulière des diverses directions appelées à intervenir selon les orientations qui sont ainsi définies.

De même, ils imposent que la concertation engagée avec les divers acteurs concernés : élus, organismes HLM, associations et habitants de Plan d’Aou, qui a permis lors de multiples réunions de travail d’expliquer, d’écouter, de rapprocher des points de vue, de progresser dans l’élaboration du projet, se poursuive et se développe, en élargissant le dialogue avec les représentants des habitants des divers quartiers concernés par l’opération, tout au long du déroulement des diverses phases du projet.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil Municipal de prendre la délibération ci-après :

LE CONSEIL MUNICIPAL DE MARSEILLE

VU LE CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES OUI LE RAPPORT CI-DESSUS

DELIBERE

ARTICLE 1 Est adopté le parti d'aménagement des quartiers de Plan d’Aou/Saint-Antoine/la Viste.

ARTICLE 2 Les diverses opérations dont la Ville assure la maîtrise d'ouvrage et qui figurent au programme d'équipements de superstructures et d'infrastructures feront l'objet de décisions particulières au fur et à mesure de leur instruction, dans le cadre général mentionné dans la présente délibération.

ARTICLE 3 Est approuvée la participation financière de la Ville de Marseille aux opérations de démolition, de constructions neuves et de travaux de réhabilitation et plus généralement à toutes les opérations concernant le relogement des ménages de Plan d'Aou conformément au projet de protocole joint, dans une enveloppe plafonnée à 26,605 MF.

Le Conseil Municipal sera appelé à délibérer sur chacune de ces opérations, au fur et à mesure de l’avancement du projet, en référence à ce protocole.

ARTICLE 4 Les aides de l'Europe, de l'Etat, de la Région et du Département seront sollicitées pour aider, en complément ou en substitution de la participation de la Ville, au financement des diverses opérations composant le projet.

ARTICLE 5 Est approuvé le protocole à intervenir avec l'Etat et les organismes HLM fixant les conditions d'échanges fonciers et de financements des opérations de démolition et de relogement.

ARTICLE 6 Monsieur le Maire ou son représentant est habilité à signer le présent protocole.

Vu et présenté pour son enrôlement à une séance du Conseil Municipal

L'ADJOINT DELEGUE A LA POLITIQUE DE LA VILLE, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET AU GRAND PROJET URBAIN

Signé : Bernard LECCIA

Le Conseiller rapporteur de la Commission ENVIRONNEMENT, HABITAT ET CADRE DE VIE demande au Conseil Municipal d'accepter les conclusions sus-exposées et de les convertir en délibération.

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié conforme

LE MAIRE DE MARSEILLE

Jean-Claude GAUDIN

Pour ampliation

L'ADJOINT DELEGUE A LA POLITIQUE DE LA VILLE, AUX RELATIONS AVEC LES ORGANISMES HLM ET AU GRAND PROJET URBAIN

Bernard LECCIA